Punem lacătul pe asociaţiile de proprietari? Un nou blocaj?

După o perioadă de peste un an de blocaj total în cadrul majorităţii asociaţiilor, suntem în faţa unui nou blocaj. Actualizarea actelor asociaţiilor reprezintă o obligaţie, obligaţie care pare greu şi chiar imposibil de realizat de către o bună parte din asociaţii.

Aşa se întâmplă când ne grăbim, nu ascultăm şi nu avem răbdare în a înţelege că această Lege 196/2018 merită atenţie, că există o serie de prevederi care trebuie regândite şi că trebuie profitat de faptul că, încă, modificările propuse sunt în dezbatere parlamentară.  

Am menţionat imediat după intrarea în vigoare a Legii 196/2018 că prevederile art. 21 se vor întoarce ca un bumerag împotriva asociaţiilor şi împotriva celor care se implică în cadrul acestora, iar într-un final împotriva proprietarilor care se vor vedea puşi în faţa imposibilităţii de a progresa, de a modifica sau de a schimba şi până la urmă în imposibilitatea de a respecta chiar cadrul legal.

Art. 21 alin. 1, in discuţie, are următoarea formulare:

„(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari este necesar acordul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu”.

Avem în vedere ceea ce reprezintă „modificare” pentru că această „modificare” afectează şi se referă la toate asociaţiile de proprietari care au obligaţia în a realiza modificarea actelor, în concordanţă cu Legea 196/2018.

Prin urmare, pentru a putea actualiza actele asociaţiei (statut, acord asociere, regulament de condominiu) conform legislaţiei actuale, asociaţia de proprietari are obligaţia instituită de art. 21 alin. 1 de a avea acordul exprimat în cadrul adunării generale a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

Legiuitorul a instituit, pe lângă toate celelalte condiţii obligatorii în ceea ce priveşte convocarea şi desfăşurarea adunării generale, în acest art. 21 alin. 1 şi această condiţie a existenţei acordului a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor. Este limpede că suntem pe de o parte în faţa unei prevederi imperative iar pe de altă parte avem în vedere acordul proprietarilor exprimat în adunarea generală, de unde rezultă următoarele:

- 50% + 1 din proprietari trebuie să fie în adunarea generală;

- nu suntem în ipoteza reconvocării, pentru că legiuitorul nu a avut în vedere o astfel de posibilitate;

- textul face trimitere la 50% + 1 din proprietari şi nu din proprietarii care deţin şi calitatea de membru;

-  acordul proprietarilor trebuie exprimat în adunarea generală;

- adunarea generală trebuie convocată şi desfăşurată conform normelor legale aplicabile;

- modificările se înregistrează la grefa instanţei.

Blocajul este dat de faptul că pentru actualizarea actelor asociaţiei, care în fapt reprezintă o modificare, atâta timp cât se trece de la norma regăsită în Legea 230/2007 la norma regăsită în Legea 196/2018, este necesar acordul a 50% + 1 din proprietari. Or, în condiţiile în care implicarea, participarea şi cunoaşterea proprietarilor este redusă, cum redusă este şi participarea la adunările generale, cvorumul acesta de 50% + 1 din proprietari va fi greu iar în majoritatea asociaţiilor imposibil de atins.

Să nu ne raportam strict la Bucureşti ci, aşa cum tot spun, trebuie să avem în vedere toată ţara. Sunt oraşe întregi în care o mare parte din proprietari sunt plecaţi la muncă în străinătate şi prin urmare acest cvorum nu va putea fi atins niciodată sau foarte greu şi cu costuri pentru proprietari. Şi asociaţiile din Bucuresti vor resimţi acest blocaj şi nu vor scăpa uşor de această piatră de moară care acum va atârna de gâtul celor implicaţi în organele de conducere.

Nu există posibilitatea de a depăşi acest blocaj prin aplicarea prevederilor art. 50 lit.b din Legea 196/2018, declaraţiile scrise ale proprietarilor, pentru că, pe de o parte cele două texte sunt tratate diferit şi au condiţii diferite ( art. 21 şi art.50) iar pe de altă parte chiar instanţa de judecată (Tribunalul Bucureşti) ne-a spun foarte clar acest lucru.

Tribunalul ne spune că: „Prima instanţă a interpretat în mod corect dispoziţiile art. 21 din Legea 196/2018 care stipulează că:

1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari este necesar acordul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

(2) Modificările şi/sau completările trebuie să fie motivate şi aprobate prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari într-o şedinţă convocată şi desfăşurată cu respectarea prevederilor statutului asociaţiei de proprietari şi ale prezentei legi.”

„Nici trimiterea la dispoziţiile art. 50 lit. b din lege nu are suport legal întrucât reglementează, cu titlu de principiu, cele două forme în care se poate realiza acordul de voinţă a proprietarilor, fără ca vreuna din cele două norme - art. 21 şi art. 50 lit b să facă trimitere la cealaltă. De altfel, dispoziţiile art. 50 nu fac decât să confirme interpretarea corectă a primei instanţe în sensul că, existând două forme în care poate fi realizat acordul proprietarilor, iar dispoziţiile art. 21 făcând referire doar la una din cele două forme, în situaţia reglementată de art. 21, doar forma indicată expres de legiuitor, în chiar cuprinsul art. 21 este cea care poate fi adoptată” (hotărârea 1631/2020 – Tribunalul Bucureşti Secţia a IV a Civilă).

Am menţionat în nenumărate rânduri faptul că asociaţia de proprietari nu se poate prevala de faptul că trebuie să facă o serie de proceduri, că exista un cost pentru ceea ce reprezintă adunarea generală, că nu are de unde să cunoască domiciliile proprietarilor etc, fiind obligată să respecte prevederile legale şi să facă fiecare demers în limitele legii.

Exact acest aspect îl menţionează şi Tribunalul: „Dificultăţile de ordin practic invocate de apelantă (adică asociaţia de proprietari) pentru obţinerea Acordului proprietarilor în forma cerută de lege, nu reprezintă niciodată un argument pentru a interpretarea legii în altă manieră decât cea avută în vedere de legiuitor prin edictarea normei fiind strict problema subiectului de drept de a găsi modalitatea de a se conforma dispoziţiilor legale imperative”.

Mai poetic spus, instanţa de judecată transmite celor implicaţi în activitatea asociaţiilor că este problema lor cum se descurcă cu o astfel de lege, dar trebuie să facă totul ca la carte.

Vom vedea preşedinţi care vor încerca să facă adunări generale şi atingerea cvorumului de 50% + 1 din proprietari şi după două tentative eşuate, vor abandona şi renunţa şi la funcţie. Nu ai cum şi asta nu s-a înţeles, să faci astfel de convocări la asociaţii de sute de apartamente, adică acolo unde stai cu orele la ghişeele poştale să depui cu confirmare de primire şi valoare declarată sute de plicuri şi acolo unde implicarea şi participarea este la cote minime.

Trag un semnal de alarmă, din nou, asupra modului în care sunt afectate asociaţiile de proprietari, organele de conducere şi proprietarii de astfel de prevederi, Comisia de Administraţie Publică şi Amenajarea Teritoriului de la Camera Deputaţilor, care dezbate modificarea legii, având timp si ocazia să repare astfel de proceduri ce par mult prea împovărătoare.