Pentru a nu se ajunge la imposibilitatea de plată a facturilor, restanţierii sunt acţionaţi în instanţă, însă, de cele mai multe ori, târziu, după ani de acumulare a unor sume. Când se ajunge în faţa instanţei, proprietarul cu restanţe sau proprietarul nemulţumit de modul de repartizare a unor sume în listele de plată, apelează la proba denumită: expertiză contabilă.

Tratăm în continuare cele doua ipoteze, pentru a veni în sprijinul celor nemulţumiţi sau a celor care se consideră vatămaţi de un mod de repartizare:

a) Expertiza contabilă judiciară, solicitată în cadrul unui dosar;

b) Expertiza extrajudiciară, solicitată de proprietar în baza Legii 196/2018.

Expertiza tehnică judiciară

În situaţia în care proprietarul este acţionat în judecată de către asociaţia de proprietari (pentru plată restanţe, dezbatere succesorală etc), acesta are obligaţia de a formula şi a depune întâmpinare, confort art. 205 Cod Procedură Civilă.

În cadrul întâmpinării, proprietarul îşi expune excepţiile, apărările şi probele pe care se sprijină. În cadrul probelor, acesta poate solicita instanţei, încuviiţarea efectuării unei expertize contabile, conform art.330 Cod Procedură Civilă.

Obligatoriu, proprietarul nemulţumit trebuie să arate instanţei care sunt obiectivele expertizei, conform art. 331 alin. 2 Cod Procedură Civilă, adică la ce trebuie să răspundă expertul desemnat de către instanţă.

Posibile obiective (exemple):

- expertul să verifice dacă modul de repartizare în liste, corespunde prevederilor legale în materie;

- expertul să verifice modul de calcul al penalităţilor de întârziere;

- expertul să verifice dacă penalitatea pentru fiecare lună în parte a fost calculată ţinându-se seama de debitul din acea lună, numărul de zile de întârziere şi procentul de penalitate regăsit în procesul verbal al adunării generale;

- expertul să verifice dacă sumele aferente reparaţiilor şi/sau investiţiilor realizate, au fost repartizate în acord cu prevederile legale aplicabile;

- expertul să determine care este suma achitată în plus de către subsemnatul/subsemnata, având în vedere repartizarea unor cheltuieli la o cotă indiviză mai mare decât cea reală, rezultată din acte.

După efectuarea raportului de expertiză contabilă, părţile (atât asociaţia cât şi proprietarul), au dreptul de a lua la cunoştinţă de conţinutul raportului şi de a formula obiecţiuni. Trebuie ştiut faptul că, obiecţiunile se formulează până la primul termen de judecată după depunerea raportului la dosar.

Unde se solicită expertiza contabilă judiciară?

O astfel de expertiză, se solicită în cadrul unui dosar găsit în faţa instanţei de judecată.

Prin ce mijloc se poate solicita proba cu expertiză?

Mijlocul procedural este reprezentat de actul de procedură numit întâmpinare (dacă proprietarul este pârât) sau dacă proprietarul are pretenţii proprii faţă de asociaţie şi formulează cerere reconvenţională, proba cu expertiză poate fi solicitată şi prin acest act de procedură.

Până la ce termen se poate solicita proba?

Având în vedere că întâmpinarea şi cererea reconvenţională se formulează, într-un anumit termen, acest termen trebuie respectat, sancţiunea fiind decăderea din dreptul de a mai solicita o astfel de probă (întâmpinarea se formulează în termen de 25 de zile de la data primirii cererii de chemare în judecată - art. 201 Cpc, iar cererea reconvenţională odata cu întâmpinarea, iar dacă întâmpinarea nu este obligatorie, până la primul termen de judecată - art.209 Cpc).

Se justifică în vreun fel proba cu expertiză?

Da, cine propune proba, trebuie să arate ceea ce se urmăreşte cu o astfel de probă şi trebuie menţionate obiectivele.

Cine face această expertiză?

Expertiza este realizată de către un expert regăsit pe listele instanţei de judecată, fiind numit prin încheiere de către judecator.

Cât costă o astfel de expertiză?

Costul este influenţat de numărul de luni asupra cărora expertul se pronunţă. Onorariul iniţial, provizoriu, este în jurul sumei de 1500 lei şi poate creşte dacă expertul face o cerere de majorare în care justifică majorarea.

Ce se poate face dacă sunt nemulţumit de expertiză?

Dacă menţiunile expertului sunt greşite sau nu s-a ţinut cont de anumite acte, partea poate până la primul termen de după depunere, să formuleze obiecţiuni la raportul de expertiză.

Ce poate face proprietarul sau asociaţia pentru a fi reprezentat pe lângă expertul numit de instanţă?

Partea are posibilitatea de a solicita instanţei de judecată, numirea unui expert parte. Cererea se face la momentul la care se desemnează expertul judiciar de către instanţă.

Expertiza extrajudiciară

Legea 196/2018 vine cu o noutate în domeniu şi anume posibilitatea proprietarului nemulţumit de a contracta cu un expert contabil pentru realizarea unei verificări.

Care este temeiul unei astfel de posibilităţi?

Procedura este prevăzută de art. 81 din Legea 196/2018.

Cine poate solicita o astfel de expertiză?

Oricare proprietar din cadrul unei asociaţii de proprietari.

Cine face expertiza?

Expertiza se realizează de către un expert autorizat, cu legitimaţia vizată la zi, în baza unui contract de prestări servicii încheiat cu proprietarul.

Cum se face expertiza?

Expertul, în baza contractului, solicită asociaţiei a i se pune la dispoziţie, pe bază de proces verbal de predare primire, dosarele lunare vizate.

Ce consecinţă are o astfel de expertiză?

Fiind o expertiză extrajudiciară, poate fi folosită de către proprietar ca probă şi/sau justificare pentru demararea unei acţiuni. În cadrul unei posibil dosar, se va realiza o altă expertiză, dispusă de instanţă prin numirea unui expert de către acea instanţă.

Care este costul?

În acest caz, nefiind realizată prin mijlocirea instanţei, proprietarul negociază cu expertul tariful (preţul contractului).

Foarte important de reţinut: dacă nu eşti sigur că un mod de repartizare a fost greşit, dacă nu eşti sigur că penalitatea a fost greşit calculată etc, sau te iei după vecinul binevoitor sau după „ştiu eu”, nu te arunca cu capul în faţă. Vei achita şi expertiza şi vei putea cădea şi în pretenţii. Mai mult, dacă expertul va concluziona că totul este conform legii, ai mari şanse să nu ai şanse.