Există capcane în legea asociaţiilor de proprietari?

La prima vedere, noua reglementare pare clară şi stabileşte o procedură, aspecte ce lipseau în vechea reglementare. Însă, în practică, preşedinţii, administratorii şi chiar instanţele de judecată au interpretări proprii, diferite sau care sunt diametral opuse.

Pentru că fiecare are o opinie, fiecare interpretează noua lege după cum doreşte, încerc şi eu să punctez câteva din capcanele din acest nou act normativ.

Constituirea asociaţiei de proprietari

Constituirea asociaţiilor de proprietari pe scări sau tronsoane, nu prea a fost pe placul legiuitorului, atâta timp cât noua reglementare menţionează faptul că, divizarea se poate face cu respectarea următoarelor condiţii:

• proprietatea comună poate fi delimitată;
• branşamente separate pe fiecare scară sau tronson;
• acordul majorităţii celor ce vizează divizarea;
• acordul majorităţii din asociaţia ce urmează a se diviza;
• convenţie între asociaţia ce urmează a se constitui şi asociaţia mamă.

Branşamentul de apă, pentru că aici este problema, este scump, greu de suportat de către proprietarii de pe o scară (ce urmează a fi constituită ca şi asociaţie) şi existenţa acestuia (branşamentului), condiţionează emiterea încheierii de dobândire a personalităţii juridice. Textul de lege vizat, art.13 alin.2, 3 şi 4 din Legea 196/2018.

Capcana pe care eu o văd, este reprezentată de faptul că, constituirea asociaţiei este condiţionată de existenţa branşamentului. Cu alte cuvinte, faceţi voi branşament propriu ceea ce presupune că acea scară şi asociaţia mamă nu au debite faţă de furnizor, după care vedem ce se întâmplă mai departe în obţinerea personalităţii juridice.

Modificarea actelor asociaţiei şi înregistrarea acestora la judecătorie  

După constituirea asociaţiei, proprietarul poate adera la asociaţie, printr-o cerere scrisă şi prin semnarea unui act adiţional la acordul de asociere. Actele adiţionale se ataşează dosarului de infiinţare, se păstrează la sediul asociaţiei şi se prezintă compartimentelor de specialitate din primărie, la solicitarea acestora, prevede art.17 alin 7.

Acordul de asociere şi statutul asociaţiei de proprietari, actualizate, se depun de către preşedintele asociaţiei ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria competentă, arată art. 17 alin. 8.

Instanţele din Bucureşti (Tribunalul Bucureşti ca instanţă de apel) ne-a menţionat faptul că, procesul verbal al adunării generale prin care s-a ales un nou comitet (şi preşedinte), nu reprezintă o modificare şi prin urmare nu este necesară înregistrarea la judecătoria competentă.

Cererile de aderare se materializează în semnarea unui act adiţional la acordul de asociere. Trebuie înregistrat acest act adiţional la judecătoria competentă?

Ce înţelege legiuitorul prin expresia „ori de câte ori sunt modificări“? Care sunt acele modificări? Acum este limpede că din „modificare“ s-a exclus înregistrarea procesului verbal de alegeri.

Capcana pe care o văd eu, este reprezentată de lipsa unei menţionări în corpul legii a modificărilor ce trebuie înregistrate la judecătoria competentă. Pentru că nici practica judiciară nu este formată, vor exista preşedinţi ce nu vor realiza anumite înregistrări la judecătorie pentru că vor interpreta, pe bună dreptate, că acea „modificare“ nu se încadrează în prevederile art. 17 alin. 8. Problema poate apărea în condiţiile în care, într-un litigiu, partea adversă va avea o altă interpretare iar instanţa va decide că acea „modificare“ trebuia a fi înregistrată.

Neînregistrarea are şi o sancţiune: nu sunt opozabile faţă de proprietarii care nu sunt membri sau faţă de terţi, prevede art. 21 alin 4.

Regulamentul condominiului

Noua reglementare face trimitere la obligativitatea proprietarilor de a adopta un regulament privind normele de conduită şi bună vecinătate, condiţiile de folosinţă a părţilor comune.

Acest regulament se aprobă în cadrul unei adunări generale luată cu majoritatea proprietarilor din comdominiu, arată art. 22 alin.2. Din acest text de lege se desprinde faptul că, participarea şi corelativ votul proprietarilor trebuie să fie al majorităţii. Prin urmare, adunarea generală este legal întrunită dacă participă cel puţin jumătate plus unu din proprietari. Deoarece legiuitorul nu face o menţiune de excepţie, în opinia mea, dacă la adunarea generală nu avem o participare de jumătate plus unu, adunarea se reconvoacă până la momentul la care se reuşeşte întrunirea cvorumului.

Capcana pe care o văd eu, este reprezentată de lipsa de diligenţă şi interes din partea proprietarilor care nu participă la adunarea generală, fapt ce pune comitetul în postura de a proceda la situaţii alternative: tabele nominale de semnături, declaraţii de acceptare a regulamentului etc, ceea ce din punct de vedere al legii nu este corect.

Ulterior, oricare proprietar poate sesiza instanţa şi solicita anularea regulamentului, în condiţiile în care nu s-a respectat textul de lege: „Regulamentul condominiului se iniţiază de către preşedintele asociaţiei sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, se dezbate şi se adoptă în adunarea generală a asociaţiei de proprietari cu acordul majorităţii proprietarilor din condominiu…“.  

Alegerea preşedintelui asociaţiei

Apare în noua reglementare o modificare de substanţă faţă de Legea 230/2007 în ceea ce reprezintă alegerea preşedintelui. În vechea reglementare se făcea trimitere la numărul cel mai mare de voturi în alegerea preşedintelui, acesta fiind criteriul de departajare.

Textul de lege actual, art.56 alin 1 stabileşte că preşedintele asociaţiei este candidatul, membru al asociaţiei de proprietari, ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi în cadrul adunărilor generale.

Prin urmare, dacă avem în vedere adunarea generală convocată şi participarea proprietarilor în cvorumul prevăzut de lege sau adunarea reconvocată, alegerea preşedintelui nu poate fi realizată decât dacă există votul a cel puţin jumătate plus unu din cei ce votează în mod efectiv.

Capcana pe care o văd eu, are la bază tot lipsa de diligenţă şi interes în momentul încheierii procesului verbal. Nu se acordă niciun fel de importanţă acestei menţiuni, fiind făcută doar consemnarea, în majoritatea cazurilor, că funcţia de preşedinte este deţinută de x sau y, fără a fi făcută menţiunea numărului de voturi din totalul celor prezenţi.

Nu se pune problema de a găsi nod în papură, însă acest demers de informare are ca scop conştientizarea celor pe care îi interesează, de ceea ce reprezintă procedura şi sancţiunea, consecinţa prevazută de lege. O astfel de scăpare poate duce la anularea procesului verbal.

Asigurarea legalităţii şi avizarea actelor din partea cenzorului 

În opinia mea, noua reglementare impune sarcini mult prea împovărătoare în sarcina cenzorului. De cele mai multe ori acesta nu are studii juridice şi prin urmare nu poate stabili dacă un act respectă legislaţia în materie şi nu poate aviza actele emise de asociaţie.

Interpretarea unui act emis de asociaţie nu se face doar prin prisma Legii 196/2018, fiind incidente şi alte legi (multe alte legi). Cenzorul nu este nici instanţă de judecată şi nici nu se poate substitui acesteia. Nu ne poate spune cenzorul dacă o hotărâre respectă sau nu legislaţia în materie (cu excepţia situaţiilor flagrante). Cenzorul nu are specializarea necesară în a decide care act respectă sau nu cadrul legal şi nu are calitatea de a aviza actele emise de asociaţie. Cel mult, acesta poate emite un punct de vedere.

Capcana pe care o văd eu, este aceea că cenzorii îşi pun „viza“ pe actele emise de asociaţie şi prin urmare îşi asumă aceste acte. În momentul în care aceşti cenzori îşi dau „avizul de legalitate“, sunt incidente prevederile art. 60 alin. 9 care menţionează faptul că, „pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul/membrii comisiei de cenzori răspund personal sau în solidar pentru prejudiciile cauzate din vina lor, asociaţiei şi/sau proprietarilor“.