În asociaţiile de proprietari se vorbeşte mult de administrator şi preşedinte ca fiind cei care decid, care angajează asociaţia în lucrări şi investiţii fără însă ca noua Legea nr. 196/2018 să fie parcursă şi mai ales respectată de către cei vizaţi.
Organele de conducere din cadrul asociaţiilor de
proprietari au obligaţia şi nu facultatea de a se organiza şi funcţiona conform
normelor legale în vigoare. Legea nr. 196/2018 este lege specială în materia
asociaţiilor de proprietari şi prin urmare administratorii şi preşedinţii au
obligaţia de a cunoaşte acest act şi actele conexe.
Din păcate cele două părţi, administrator şi preşedinte,
în cazul concret analizat în acest material, uită de existenţa contractului de
administrare. Obligativitatea existenţei unui astfel de contract rezultă din
prevederile art. 2 lit. i din Legea nr. 196/2018:
„contract de
administrare - acordul scris încheiat între o asociaţie de proprietari şi un administrator
de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o
persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea
prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia
de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu
oneros şi se încheie în formă scrisă”
În condiţiile în care
textul de lege face o enumerare şi are în vedere persoana fizică, persoana fizică
autorizată sau persoana juridică, este limpede că legiuitorul a avut în vedere
persoana fizică care nu poate presta decât în baza unui contract individual de
muncă. Astfel, persoana fizică trebuie să aibă un contract de administrare încheiat
cu asociaţia de proprietari, act ce nu se confundă cu contractul individual de
muncă.
Este în sarcina asociaţiei
de proprietari să aibă iniţiativa încheierii unui astfel de contract de administrare,
având calitatea de angajator în relaţia cu administratorul care are calitatea
de angajat. Fac trimitere şi la prevederile art. 63 alin. 2 din Legea
nr.196/2018 care arată că:
„În scopul administrării
şi întreţinerii condominiului, asociaţia de proprietari încheie contracte în
numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu
persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor,
înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare”.
Contractul de administrare
este actul prin care se stabilesc obiectivele de urmat de către administrator,
obiectivele fiind stabilite de către adunarea generală şi puse în aplicare de către
comitetul executiv, comitet executiv care are obligaţia de a urmări îndeplinirea
acestora de către administrator. Neîndeplinirea obiectivelor stabilite şi
transpuse în cadrul contractului de administrare pot constitui, în limitele stabilite
de Codul Muncii, cauze de încetare a raportului individual de muncă.
În lipsa unui astfel de
contract, administratorul nu este ţinut la îndeplinirea unor sarcini, activităţi
etc ce reprezintă un obiectiv stabilit de către adunarea generală şi/sau
comitet iar asociaţia nu are niciun fel de posibilitate de sancţionare a
propriului angajat. Raportul de muncă trebuie privit şi interpretat prin prisma
procedurilor şi termenilor regăsiţi în Codul Muncii. Asociaţia de proprietari
are calitatea de angajator, are încheiat un astfel de contract individual de
muncă şi prin urmare are obligaţia respectării tuturor condiţiilor regăsite în
Codul Muncii.
Administratorul persoană
fizică nu are niciun fel de interes în raport cu asociaţia de proprietari să
aibă semnat un astfel de contract de administrare pentru simplul fapt că într-un
astfel de contract se stabilesc obiective şi termene în care administratorul
trebuie să acţioneze. Ca şi în oricare contract, neîndeplinirea obiectivelor şi
nerespectarea termenelor atrage o sancţiune.
Lipsa de diligenţă a preşedinţilor
este evidentă, atâta timp cât, în majoritate, nu cunosc o astfel de prevedere.
Necunoscând o astfel de obligaţie nu pot înţelege avantajele unui astfel de act
şi răspunderea pe care o poartă pentru inexistenţa contractului.
Avantajele existenţei
unui astfel de act pentru asociaţie şi preşedinte:
a) existenţa unei hotărâri
a adunării generale care consfinţeşte conţinutul contractului (adică drepturile
şi obligaţiile părţilor);
b) existenţa unei hotărâri
a adunării generale care stabileşte obiectivele şi termenele în care
administratorul trebuie să acţioneze;
c) degrevarea de
responsabilitate a preşedintelui prin mandatarea administratorului să facă ceva
într-un anumit timp;
d) posibilitatea de sancţionare
a administratorului care nu îndeplineşte obiectivele stabilite de către organul
suprem de conducere, adunarea generală;
e) an de an se stabilesc
obiective şi se supun dezbaterii adunării generale îndeplinirea sau nu a
obiectivelor din anul precedent;
f) se elimină discuţiile
şi aruncarea responsabilităţii de la unul la altul (administrator – preşedinte);
g) transparenţă în modul
în care acţionează administatorul (acesta fiind ţinut de hotărârea adunării
generale şi nu mai poate face după cum consideră);
h) un astfel de contract
face diferenţa între un administrator care vrea bani şi muncă puţină şi
responsabilitate şi mai puţină şi un administrator care îşi asumă obiective şi
care se implică pentru îndeplinirea acestora;
i) vor exista administratori
care vor refuza semnarea unui astfel de contract, conştienţi fiind că astfel îşi
asumă responsabilităţi, răspund pentru acţiunile întreprinse în îndeplinirea
obiectivelor şi pot fi sancţionaţi (conform Codului Muncii);
j) administratorii care ţin
de contractele individuale de muncă, nu vor accepta un astfel de act conştienţi
fiind de posibilitatea de desfacere a contractului de muncă motivat de neîndeplinirea
obiectivelor.
Preşedintele şi comitetul poartă responsabilitatea şi în
lispa unui astfel de contract răspund solidar cu administratorul:
a) nu există cont deschis pe numele asociaţiei pentru
că administratorul doreşte să aibă banii în casă (apartament), aspect ce poate
fi temperat prin existenţa unui astfel de contract. Nu îndeplineşte obiectivul
(deşi este o obligaţie legală existenţa contului bancar), poate fi sancţionat,
aspect ce nu este posibil în lipsa acestuia (fiind o obligaţie a asociaţiei,
aceasta va fi sancţionată de către autoritatea publică locală);
b) în lipsa actului, preşedintele şi comitetul răspund
solidar cu administratorul. În lipsa actului nici preşedintele şi nici
comitetul nu pot face dovada mandatării doar a administratorului în realizarea şi
îndeplinirea unor obiective. Prin urmare, solidaritatea răspunderii rămâne;
c) oricare proprietar poate notifica asociaţia în a încheia
un astfel de act, fiind o obligaţie ce cade în sarcina acesteia. Dacă preşedintele
refuză încheierea unui astfel de act, după supunerea aprobării lui în adunarea
generală, asociaţia poate fi acţionată în judecată de către proprietar, acesta
solicitând obligarea la încheierea actului (demararea procedurilor de încheiere
a contractului);
d) preşedintele trebuie să fie conştient că în lipsa
unui astfel de contract nu are posibilitatea de a sancţiona derapajele unui
astfel de administrator care face cu totul altceva decât s-a decis în adunarea
generală. Vezi situaţiile cu acele detectoare de gaze: una se stabileşte în
adunarea generală şi alta se întâmplă în concret, administratorul făcând totul
pe repede înainte.
Pentru cei care încă nu au înţeles, acest contract este
modalitatea prin care proprietarii îşi preiau asociaţia de proprietari din care
fac parte. Sunt asociaţii unde rolul preşedintelui este unul pur decorativ,
administratorul fiind cel care taie şi spânzură în acea asociaţie, fiind cel
care decide lucrările şi intervenţiile, preţul şi prestatorul etc şi restul
trebuie să se execute. Prin existenţa contractului se limitează astfel de
derapaje şi decizia se transferă astfel de la o persoană, administrator, către
adunarea generală, cea care decide obiectivele şi termenele în care administratorul
trebuie să acţioneze.
Administratorii nu pot încheia contracte cu terţi atâta
timp cât o astfel de posibilitate nu este prevăzută în contractul de
administrare şi nu există o hotărâre a adunării generale. Prin urmare, toţi
acei proprietari care se plâng că administratorul face şi drege trebuie să citească
legea, să înţeleagă obligaţiile organelor de conducere şi administratorului şi
mai apoi să-şi spună punctul de vedere în adunarea generală. Acest contract de
administrare nu este despre ce doreşte preşedintele ci despre ceea ce trebuie să
facă, după cum decide adunarea generală.
Pentru a înţelege şi mai
bine, fac trimitere la prevederile art. 65 din Legea nr. 196/2018: „Ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de
proprietari, administratorul, conform contractului de administrare şi în
baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociaţiei, poate
negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între
furnizori/prestatori şi asociaţia de proprietari”.
Un mesaj pentru cei care fac parte din comitetul oricărei asociaţii: nemo censetur legem ignorare, expresie latină care denumeşte principiul, aplicabil şi în dreptul penal, potrivit căruia necunoaşterea sau cunoaşterea greşită a legii nu înlătură obligaţia persoanelor de a se conforma legii şi de a răspunde pentru încălcarea ei.
Update: s-a decis prorogarea termenului pentru obţinerea certificatului de calificare a administratorilor de condominii până la data de 01.01.2022.