Organele de conducere din cadrul asociaţiilor de proprietari au obligaţia şi nu facultatea de a se organiza şi funcţiona conform normelor legale în vigoare. Legea nr. 196/2018 este lege specială în materia asociaţiilor de proprietari şi prin urmare administratorii şi preşedinţii au obligaţia de a cunoaşte acest act şi actele conexe.

Din păcate cele două părţi, administrator şi preşedinte, în cazul concret analizat în acest material, uită de existenţa contractului de administrare. Obligativitatea existenţei unui astfel de contract rezultă din prevederile art. 2 lit. i din Legea nr. 196/2018:

„contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociaţie de proprietari şi un administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă”

În condiţiile în care textul de lege face o enumerare şi are în vedere persoana fizică, persoana fizică autorizată sau persoana juridică, este limpede că legiuitorul a avut în vedere persoana fizică care nu poate presta decât în baza unui contract individual de muncă. Astfel, persoana fizică trebuie să aibă un contract de administrare încheiat cu asociaţia de proprietari, act ce nu se confundă cu contractul individual de muncă.

Este în sarcina asociaţiei de proprietari să aibă iniţiativa încheierii unui astfel de contract de administrare, având calitatea de angajator în relaţia cu administratorul care are calitatea de angajat. Fac trimitere şi la prevederile art. 63 alin. 2 din Legea nr.196/2018 care arată că:

„În scopul administrării şi întreţinerii condominiului, asociaţia de proprietari încheie contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare”.

Contractul de administrare este actul prin care se stabilesc obiectivele de urmat de către administrator, obiectivele fiind stabilite de către adunarea generală şi puse în aplicare de către comitetul executiv, comitet executiv care are obligaţia de a urmări îndeplinirea acestora de către administrator. Neîndeplinirea obiectivelor stabilite şi transpuse în cadrul contractului de administrare pot constitui, în limitele stabilite de Codul Muncii, cauze de încetare a raportului individual de muncă.

În lipsa unui astfel de contract, administratorul nu este ţinut la îndeplinirea unor sarcini, activităţi etc ce reprezintă un obiectiv stabilit de către adunarea generală şi/sau comitet iar asociaţia nu are niciun fel de posibilitate de sancţionare a propriului angajat. Raportul de muncă trebuie privit şi interpretat prin prisma procedurilor şi termenilor regăsiţi în Codul Muncii. Asociaţia de proprietari are calitatea de angajator, are încheiat un astfel de contract individual de muncă şi prin urmare are obligaţia respectării tuturor condiţiilor regăsite în Codul Muncii.

Administratorul persoană fizică nu are niciun fel de interes în raport cu asociaţia de proprietari să aibă semnat un astfel de contract de administrare pentru simplul fapt că într-un astfel de contract se stabilesc obiective şi termene în care administratorul trebuie să acţioneze. Ca şi în oricare contract, neîndeplinirea obiectivelor şi nerespectarea termenelor atrage o sancţiune.

Lipsa de diligenţă a preşedinţilor este evidentă, atâta timp cât, în majoritate, nu cunosc o astfel de prevedere. Necunoscând o astfel de obligaţie nu pot înţelege avantajele unui astfel de act şi răspunderea pe care o poartă pentru inexistenţa contractului.

Avantajele existenţei unui astfel de act pentru asociaţie şi preşedinte:

a) existenţa unei hotărâri a adunării generale care consfinţeşte conţinutul contractului (adică drepturile şi obligaţiile părţilor);

b) existenţa unei hotărâri a adunării generale care stabileşte obiectivele şi termenele în care administratorul trebuie să acţioneze;

c) degrevarea de responsabilitate a preşedintelui prin mandatarea administratorului să facă ceva într-un anumit timp;

d) posibilitatea de sancţionare a administratorului care nu îndeplineşte obiectivele stabilite de către organul suprem de conducere, adunarea generală;

e) an de an se stabilesc obiective şi se supun dezbaterii adunării generale îndeplinirea sau nu a obiectivelor din anul precedent;

f) se elimină discuţiile şi aruncarea responsabilităţii de la unul la altul (administrator – preşedinte);

g) transparenţă în modul în care acţionează administatorul (acesta fiind ţinut de hotărârea adunării generale şi nu mai poate face după cum consideră);

h) un astfel de contract face diferenţa între un administrator care vrea bani şi muncă puţină şi responsabilitate şi mai puţină şi un administrator care îşi asumă obiective şi care se implică pentru îndeplinirea acestora;

i) vor exista administratori care vor refuza semnarea unui astfel de contract, conştienţi fiind că astfel îşi asumă responsabilităţi, răspund pentru acţiunile întreprinse în îndeplinirea obiectivelor şi pot fi sancţionaţi (conform Codului Muncii);

j) administratorii care ţin de contractele individuale de muncă, nu vor accepta un astfel de act conştienţi fiind de posibilitatea de desfacere a contractului de muncă motivat de neîndeplinirea obiectivelor.

Preşedintele şi comitetul poartă responsabilitatea şi în lispa unui astfel de contract răspund solidar cu administratorul:

a) nu există cont deschis pe numele asociaţiei pentru că administratorul doreşte să aibă banii în casă (apartament), aspect ce poate fi temperat prin existenţa unui astfel de contract. Nu îndeplineşte obiectivul (deşi este o obligaţie legală existenţa contului bancar), poate fi sancţionat, aspect ce nu este posibil în lipsa acestuia (fiind o obligaţie a asociaţiei, aceasta va fi sancţionată de către autoritatea publică locală);

b) în lipsa actului, preşedintele şi comitetul răspund solidar cu administratorul. În lipsa actului nici preşedintele şi nici comitetul nu pot face dovada mandatării doar a administratorului în realizarea şi îndeplinirea unor obiective. Prin urmare, solidaritatea răspunderii rămâne;

c) oricare proprietar poate notifica asociaţia în a încheia un astfel de act, fiind o obligaţie ce cade în sarcina acesteia. Dacă preşedintele refuză încheierea unui astfel de act, după supunerea aprobării lui în adunarea generală, asociaţia poate fi acţionată în judecată de către proprietar, acesta solicitând obligarea la încheierea actului (demararea procedurilor de încheiere a contractului);

d) preşedintele trebuie să fie conştient că în lipsa unui astfel de contract nu are posibilitatea de a sancţiona derapajele unui astfel de administrator care face cu totul altceva decât s-a decis în adunarea generală. Vezi situaţiile cu acele detectoare de gaze: una se stabileşte în adunarea generală şi alta se întâmplă în concret, administratorul făcând totul pe repede înainte.

Pentru cei care încă nu au înţeles, acest contract este modalitatea prin care proprietarii îşi preiau asociaţia de proprietari din care fac parte. Sunt asociaţii unde rolul preşedintelui este unul pur decorativ, administratorul fiind cel care taie şi spânzură în acea asociaţie, fiind cel care decide lucrările şi intervenţiile, preţul şi prestatorul etc şi restul trebuie să se execute. Prin existenţa contractului se limitează astfel de derapaje şi decizia se transferă astfel de la o persoană, administrator, către adunarea generală, cea care decide obiectivele şi termenele în care administratorul trebuie să acţioneze.

Administratorii nu pot încheia contracte cu terţi atâta timp cât o astfel de posibilitate nu este prevăzută în contractul de administrare şi nu există o hotărâre a adunării generale. Prin urmare, toţi acei proprietari care se plâng că administratorul face şi drege trebuie să citească legea, să înţeleagă obligaţiile organelor de conducere şi administratorului şi mai apoi să-şi spună punctul de vedere în adunarea generală. Acest contract de administrare nu este despre ce doreşte preşedintele ci despre ceea ce trebuie să facă, după cum decide adunarea generală.

Pentru a înţelege şi mai bine, fac trimitere la prevederile art. 65 din Legea nr. 196/2018: „Ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare şi în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociaţiei, poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori şi asociaţia de proprietari”.

Un mesaj pentru cei care fac parte din comitetul oricărei asociaţii: nemo censetur legem ignorare, expresie latină care denumeşte principiul, aplicabil şi în dreptul penal, potrivit căruia necunoaşterea sau cunoaşterea greşită a legii nu înlătură obligaţia persoanelor de a se conforma legii şi de a răspunde pentru încălcarea ei.

Update: s-a decis prorogarea termenului pentru obţinerea certificatului de calificare a administratorilor de condominii până la data de 01.01.2022.