Prin urmare, procesul verbal al adunării generale este actul principal iar deciziile comitetului sunt acte secundare, accesorii actului principal. Prin deciziile sale, comitetul pune în aplicare hotărârile votate în cadrul adunării generale şi regăsite în bugetul de venituri şi cheltuieli.

Este extrem de important ca, tot ceea ce se discută să se consemneze în procesul verbal, să se supună la vot şi să se menţioneze numărul de voturi. Ceea ce se menţionează în cadrul procesului verbal, rămâne scris; şi produce efecte juridice.

Trebuie să fim extrem de atenţi la hotărârile luate, pentru că Legea 196/2018 menţionează foarte clar că:

- hotărârea adunării generale nu poate fi suspendată decât printr-o decizie a instanţei de judecată;

- hotărârea adunării generale nu poate fi anulată, total sau parţial, decât printr-o decizie a instanţei de judecată.

De ce proprietarii trebuie să fie extrem de atenţi la ordinea de zi şi la punctele ce completează ordinea de zi şi de ce trebuie sancţionat imediat orice fel de derapaj?

Dacă un punct „sensibil” de pe ordinea de zi sau o completare a ordinii de zi, “trece” acesta va produce imediat efecte juridice. Astfel, hotărârile luate, trebuie implementate imediat.

Aşa se face că, avem în practică cazuri în care administratorul este şi preşedintele asociaţiei, preşedintele nu este proprietar, repartizarea cheltuielilor se face după un mod stabilit în adunarea generală fără legatură cu legea, acordarea de prime, stabilirea unor remuneraţii sau chirii etc, hotărâri ce produc efecte, hotărâri ce se transpun în lista de plată, hotărări ce “legalizează” o ilegalitate.

Dacă proprietarul se simte lezat într-un drept al său, trebuie să analizeze ipoteza atacării procesului verbal. Cu cât trece mai mult timp de la adoptare pănă la sesizarea instanţei, cu atât consecinţele sunt mai greu de gestionat.

Aşa cum prevede art. 52 din Legea 196/2018, doar instanţa de judecată poate suspenda de la aplicare o hotărâre şi doar o instanţă poate anula o astfel de hotărâre. Prin urmare, o astfel de abordare ca cea de mai sus, duce la implementarea unui mod de repartizare, la angrenarea în cheltuieli etc ce nu au o susţinere într-un text de lege, ba putem spune că, decizia este într-o vădită contradicţie cu legea.

Nefiind atacat, procesul verbal îşi produce efectele. Chiar dacă Lege 196/2018 face trimitere la „nulitatea absolută”, aceasta trebuie constatată de către instanţa de judecată.

Acesta este modul prin care, în unele asociaţii, sub umbrela adunărilor generale, sunt luate măsuri, parcă împotriva proprietarilor. Nu contează ceea ce menţionează legea şi nu contează ce doreşte cu adevărat majoritatea, atâta timp cât nu există interes pentru participarea la adunarea generală şi exprimarea prin vot. Datorită neimplicării proprietarilor s-a ajuns ca un grup de câteva persoane să poată impune anumite măsuri.

Pentru proprietarii care nu participă la adunarea generală şi nu se implică, atunci când simt la buzunar costul indiferenţei, de multe ori este prea târziu sau prea costisitor: acţiune în instanţă, taxă de timbru, timp, nervi şi poate o expertiză contabilă.

Pentru asociaţia de proprietari problemele încep cu adevărat atunci când un proprietar, după ani de zile, anulează o hotărâre a adunării generale. Am publicat un larg material cu aceste consecinţe, aşa că nu insist.

Concluzia materialului: cască bine ochii şi urechile la modul în care se desfăşoară adunarea generală, implicare şi participare la adunarea generală, exprimarea unui punct de vedere şi nu în ultimul rând, sancţionarea derapajelor.