Ce nu se spune despre noua lege privind asociaţiile de proprietari

Proiectul de lege privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari a primit votul a 273 de deputaţi, 2 au votat contra şi 4 s-au abţinut. Camera Deputaţilor fiind cameră decizională, urmează promulgarea şi publicarea actului normativ, dată de la care va intra în vigoare.

Au fost o serie de amendamente ce „au trecut“ însă, pe ansamblu, „noua“ lege are o seamă de incoerenţe pe de o parte, iar pe de altă parte marea majoritate a solicitărilor proprietarilor nu au fost avute în vedere cum nu s-a avut în vedere realitatea din teren.

Există şi parţi bune însă există şi unele prevederi care mai mult încurcă:  

a) posibilitatea constituirii în cadrul asociaţiilor de proprietari a unor asociaţii de chiriaşi (în baza OG 26/2000).

În condiţiile în care actul normativ nu spune mare lucru, rămâne de văzut în practică cum vor decurge lucrurile în blocurile de garsoniere, în care marea majoritate a imobilelor sunt închiriate. Este suficient ca o astfel de asociaţie să fie constituită şi sigur va exista o dispută pentru că interesele sunt contrare: chiriaşii vor să plătească cât mai puţin; proprietarii doresc să-şi asigure părţi comune funcţionale şi sigure.   

b) notificarea restanţierilor înainte de demararea unor proceduri judiciare.

În concret, celeritatea este de bază în asociaţii, fiind necesari banii pentru plata facturilor. În loc să uşurăm, am reuşit să îngreunăm. Dacă mai stăm cu proceduri de notificare, nu facem decât să lungim boala, proceduri care presupun şi costuri. Un simplu exemplu (cu implicaţii procedurale): Ce faci în situaţia în care proprietarul nu are domiciliul în acel apartament cu restanţe, locuind la o altă adresă (proprietate) şi nu a lăsat niciun act. Cum faci dovada notificării? Sigur că faci, dar cu alţi bani si cu alt timp pierdut.

c) mărirea termenului de afişare a listelor.

Termenul de 20 de zile actual a fost mărit, fapt care va aduce o serie de incoveniente, făcând trimitere la întârzierea afişărilor, întârzierea încasărilor, plata facturilor către limita scadenţei şi a perioadei de graţie. Asociaţiile de proprietari ce nu au constituit un fond de rulment îndestulător, vor fi obligate să-şi ajusteze fondul, necesităţilor.  

d) administratorii vor avea contracte de administrare pentru o perioadă determinată.

Nu este un lucru rău însă, la nivel de asociaţie, acei administratori care administrează de ani de zile sau poate zeci de ani, nu doresc şi nu îmbrăţişează o astfel de colaborare, dorind o stabilitate contractuală şi mai mult, o remuneraţie sigură şi nu doar anuală. Perioada contractuală limitată va duce, în concret, la schimbări, motivate de faptul că singurul cu care asociaţia „negociază“ este administratorul, atâta timp cât furnizorii de utilităţi doar „mulg“ asociaţiile, nefiind pusă problema vreunei negocieri.

e) actele privind constituirea asociaţiei se vor depune direct la judecătoria competentă.

La prima vedere un lucru bun, însă, în concret, cei care se vor arunca să constituie asociaţia şi nu au puţină răbdare să depună toate actele necesare, vor avea surpriza respingerii dosarului, neexistând un alt organ care să verifice, şi sumar, actele de constituire. Instanţele de judecată se pronunţă după o procedură şi aproape sigur nu vor avea răbdare. O respingere presupune reluarea procedurii.

f) poţi deveni membru al asociaţiei (ulterior constituirii) prin semnarea unui act adiţional ce se depune mai apoi la Primărie de către preşedinte în termen de 15 zile de la semnare.

Ar părea că suntem în faţa unei contradicţii, atâta timp cât înregistrarea se face la instanţă iar modificările la primăria competentă. Care este legătura între primărie şi instanţa de judecată, rămâne de văzut şi mai ales cum se face publicitatea menţiunii de către primărie, atâta timp cât o astfel de procedură cade în sarcina instanţei de judecată. În concret, dacă am nevoie de dovadă, merg la primărie şi aglomerez inutil instituţia, pentru a obţine, probabil, o adeverinţă din care să reiasă că sunt membru al asociaţiei. Drumuri, nervi şi bani cheltuiţi. Preşedintele, mai ales la blocurile nou date în folosinţă, va face potecă la primărie.

g) acordul de asociere şi statutul se actualizează la fiecare 5 ani şi se depun la judecătoria competentă.

În concret, cine va face actualizarea pe de o parte, iar pe de altă parte, o astfel de procedură presupune un demers ce nu poate fi realizat fără votul şi mandatul adunării generale (organul suprem de conducere). Cum adunările generale sunt atât de „uşor“ de convocat şi cum participarea este „masivă“, rămâne de văzut cât de fezabilă este norma legală.

h) obligativitatea existenţei a 2 conturi bancare: 1 cont curent plăţi facturi, 1 cont pentru fondul de reparaţii/investiţii.

Pe lângă faptul că azi sunt asociaţii care nu au cont bancar, sunt administratori care nu ştiu cum să opereze un registru de bancă sau cum să opereze plăţi online, recurgând la păstrarea soldului de casă „sub saltea“. Să fim realişti: două coturi vor îngreuna activitatea iar impunerea la nivelul asociaţiei nu este o soluţie, atâta timp cât există proprietari care „urlă“ la comisioanele aplicate pentru un cont. Să vedeţi circ când vor fi operabile două conturi.

i) modificarea statutului poate fi realizată prin votul a 50 + 1% din numărul proprietarilor.

La acest moment, sub imperiul actualei reglementări (Legea 230/2007), modificarea statutului prevede un cvorum de 2/3 din proprietari fapt care a dus la o limitare a modificărilor. Sub imperiul noii prevederi, fiecare „echipă“ va avea tot interesul să modifice statutul, demers infinit mai uşor. Atenţie la un mic şi semnificativ detaliu: dacă legea nu interzice înseamnă că permite iar dacă legea nu interzice şi statutul permite – ce ziceţi? – un pas până la abuz.

j) neînregistrarea modificărilor duce la inopozabilitate.

Această prevedere este una strict procedurală, iar asociaţiile de proprietari vor avea sarcina, cu cheltuiala aferentă, să facă procedura de publicitate pentru opozabilitatea tuturor deciziilor adoptate. Din nou: timp, bani şi nervi. Instanţele de judecată vor fi mult mai aglomerate pe de o parte, iar pe de altă parte, de acum încolo ŞI PROPRIETARII vor putea invoca inopozabilitatea şi nu doar terţii. Pentru cei ce înţeleg consecinţele juridice nu există decât : s-a dus toată practica.

 k) obligativitatea existenţei unui regulament intern.

Să vedem la blocurile de 240 de apartamente cum va funcţiona sau la cele cu zeci de chiriaşi ce nu sunt interesaţi de părţile comune, pe de o parte, iar pe de alta parte să vedem cum se vor aplica sancţiunile. Un regulament intern fără sancţiuni este apă de ploaie (pardon, că şi asta este taxată). Să vedeţi dispute între comitet şi proprietari.

l) se pot solicita fotocopii ale actelor asociaţiei, proprietarul suportând costul.

Salutăm o astfel de prevedere, bună şi în folosul proprietarilor interesaţi de activitatea curentă din asociaţii. Se poate ajunge cu puţină deschidere la o transparenţă mult mai bună şi la un acces mult mai rapid la informaţiile relevante pentru proprietar.

m) cei nemulţumiţi de deciziile luate în adunarea generală pot sesiza cenzorul, Primăria sau instanţa.

Îngreunarea activităţii primăriilor sau a cenzorilor cu siguranţă nu este soluţia ideală, cu atât mai mult cu cât nu au în competenţă stabilirea legalităţii unui anumit act, fie el şi hotărâre de adunare generală. Mai mult decât atât, cei care au votat forma finală, habar nu au de faptul că cenzorul primeşte dosarul în momentul în care toate reparaţiile şi lucrările, investiţiile şi plăţile au fost realizate iar primăria te trimite la instanţa de judecată.

n) notarea în cartea funciară se poate face doar pentru restanţele cu o vechime mai mare de 3 luni şi peste suma de 3000 lei.

O mare nedreptate, în opinia mea, în condiţiile în care aceste sume sunt vitale pentru buna funcţionare a asociaţiilor. A aştepta până la suma menţionată, înseamnă legarea de mâini a asociaţiei, limitarea posibilităţii de recuperare pe această cale şi mai mult, sigur, cei care au votat nu stau la bloc: pentru a acumula 3000 lei înseamnă că proprietarul a uitat poate cu anii să-şi achite cota. Degeaba plâng instanţele că au multe dosare – legiuitorul le mai pune o altă grămăjoară în braţe.

o) contractele de închirierea a spaţiilor comune se fac pe 12 luni.

O altă mare nedreptate şi o încălcare a dreptului asociaţiei în a contracta după nevoile şi deciziile luate. Limitarea prin lege la un contract pe un an, va duce în mod firesc la fuga comercianţilor pentru că nu mai pot avea o siguranţă a stabilităţii iar asociaţia nu mai are garanţia încasării unor sume de bani, sume ce sunt folosite pentru reparaţii şi îmbunătăţirea confortului în imobil.

p) asociaţiile cu 10 sau sub 10 imobile pot funcţiona fără organe de conducere şi fără cenzor.

Nu este rea prevederea ba putem spune că vine în sprijinul pieţei imobiliare, însă cu o condiţie: să nu se ajungă la situaţia în care preşedintele taie şi spânzură pentru ca nimeni nu îl mai controlează. Sigur, ceilalţi nouă proprietari dacă sunt vigilenţi şi se implică, lucrurile pot funcţiona.

r) dacă doreşti să candidezi, o poţi face doar după ce dovedeşti că nu ai cazier şi ai atestarea necesară.

O măsură bună pe fondul discuţiilor din ultimii ani, în condiţiile în care tot mai mulţi cetăţeni s-au implicat în activitatea asociaţiilor, fie din funcţia de preşedinte, fie din cea de administrator, fără a face dovada atestării sau a lipsei vreunei menţiuni din cazier care l-ar face incompatibil cu o astfel de funcţie.

s) adunarea generală se convoacă prin tabel convocator sau scrisoare cu confirmare de primire şi afişare la avizier.

Poate puţin mai greoi dar mult mai bine pentru întreaga comunitate. Fiecare proprietar trebuie anunţat şi astfel evitate situaţiile în care o mână de proprietari impun o anumită măsură. Din nou, lipsa de implicare a proprietarilor NU poate fi substituită de lege.

ş) preşedintele poate delega atribuţiile sale pentru maximum 90 de zile într-un an. 

Sigur că, legiuitorul a prevăzut delegarea fără exonerarea de răspundere, ceea ce în practică se va transpune prin inexistenţa unei astfel de delegări, că doar niciun preşedinte nu-i inconştient să delege pe un alt membru al comitetului dar tot el să răspundă pentru deciziile luate în cele 90 de zile.  

Şi multe altele...