De menţionat faptul că aceste propuneri, puncte de vedere se referă strict la ceea ce există acum în Legea 196/2018.

28. Forma actuală:

Art.47 alin 3 Adunarea generală ordinară se convoacă de către:

a) preşedintele asociaţiei de proprietari sau comitetul executiv;

b) cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.

Forma propusă:

Art.47 alin 3 Adunarile generale sunt ordinare şi extraordinare.

a) adunarea generală ordinară se convoacă de către preşedinte sau comitetul executiv;

b) adunarea generală extraordinară se convoacă de cel putin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei sau de către comitetul executiv.

Adunările generale ordinare sau extraordinare nu pot fi desfăşurate pe tronsoane, scări, bloc sau pe bază de tabele nominale, lista de semnături sau în oricare alt mod ce ocoleşte posibilitatea de dezbatere reală, de exprimarea unor opinii, de completare a ordinii de zi, de exercitare a opţiunii de vot.

Pentru fiecare din adunările generale ordinare sau extraordinare, convocată sau reconvocată trebuie parcursă procedura prevăzută de prezenta lege.

Adunarea generală extraordinară poate fi convocată în situaţii speciale sau de maximă urgenţă. Proprietarii trebuie anunţaţi prin afişarea anunţului convocator cu ordinea de zi, data, ora şi locul adunării la loc vizibil cu cel putin 3 zile înainte de data adunării. Tabelul convocator trebuie să conţina obligatoriu ordinea de zi, data, ora şi locul adunării şi semnăturile a cel puţin 20% din proprietarii membri ai asociaţiei. Anunţul convocator şi tabelul convocator reprezintă dovezi ale convocării şi reconvocării. Daca la adunarea generală extraordinară convocată nu participă cel puţin 20% din proprietarii membri ai asociaţiei, aceasta se reconvoacă într-un termen de maximum 5 zile dar nu mai puţin de 3 zile de la data convocării. Dacă la adunarea generală extraordinară reconvocată, nu participă cel puţin 20% din proprietarii membri ai asociaţiei, aceasta se consideră nestatutară şi nu poate produce efecte. În cadrul adunării generale extraordinare nu se poate vota prin delegarea unui alt proprietar. Nu se poate proceda la convocarea unei noi adunări generale extraordinare pentru aceleaşi motive ca şi cele avute în vedere anterior şi pentru care nu s-a întrunit cvorumul de 20% din proprietarii membri ai asociaţiei.

Scurtă fundamentare:

Nici actuala reglementare nu face distincţia necesară şi obligatorie între adunarea generală ordinară şi cea extraordinară şi mai ales nu are niciun fel de procedură cu privire la modul de convocare şi reconvocare a adunării generale extraordinare, motive pentru care în practică sunt intâlnite multe situaţii conflictuale ce ajung în faţa instanţelor de judecată tocmai datorită lipsei de reglementare.

Avand în vedere că în practică a apărut situaţia total abuzivă prin care adunările generale ordinare sau extraordinare se ţineau pe scări, tronsoane sau pe bază de tabele cu semnături, fără a exista un real proces de dezbatere şi fără ca proprietarii să se întâlnească şi să dezbată ordinea de zi, se doreşte reglementarea clară. Aşa s-a ajuns ca o adevărată comunitate să se trezească în faţa faptului implit şi să fie obligaţi a achita sume pentru lucrări şi investiţii de care nu aveau cunoştinţă şi faţă de care nu au avut posibilitatea reală de îşi exprima opinia. Prin acest procedeu, o minoritate reuşeşte să ajungă în conducerea asociaţiilor de proprietari sau să-şi impună un punct de vedere, fapt ce nu poate fi acceptat, fiind chiar periculos.

De asemenea s-a observat în practică că s-a tins la afişarea unui singur anunţ şi redactarea unui singur tabel convocator atât pentru convocare cât şi pentru reconvocare, făcându-se astfel o singură dată procedura fapt ce nu poate fi primit, în condiţiile în care proprietarii trebuie anunţaţi pentru fiecare etapă, pentru transparenţă, informare şi posibilitate reală de participare pe de o parte, iar pe de altă parte, pentru a limita posibilitatea de impunere a unui minorităţi ce se foloseşte doar de o singură procedură.

Reglementarea concretă a adunării generale extraordinare duce în primul rând la clarificarea modului în care aceasta se poate convoca. În actuala forma nu se înţelege nimic din ceea ce vrea să reprezinte adunarea generală extraordinară, situaţie ce nu reprezinta nimic constructiv la nivelul asociaţiilor, creând mai mult confuzie şi incertitudine, fapt care va genera şi nemulţumire dar şi o serie de procese în faţa instanţelor de judecată, tocmai datorită lipsei de reglemetare.

Procedura clară şi concisă sub aspectul adunării generale extraordinare, reduce aria unor posibile abuzuri şi sigur va degreva instanţele de judecată de multe procese pe de o parte, iar pe de altă parte, activitatea curentă a asociaţiei nu este pusă în pericol.

29. Forma actuală:

Art. 47 alin 4 Proprietarii sunt anunţaţi, prin afişare la avizier şi pe bază de tabel nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunţaţi, pe baza tabelului nominal convocator, prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepţia adunărilor generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot convoca, în condiţiile prevăzute la alin. (3), cu cel puţin 3 zile înainte de data stabilită.

Forma propusă:

Art. 47 alin 4 Proprietarii sunt anunţaţi, prin afişare la avizier şi pe bază de tabel nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunţaţi, pe baza tabelului nominal convocator, prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale ordinare a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale.

Scurtă fundamentare:

Din moment ce adunarea generală extraordinară a primit o reglementara clară şi distinctă, se impune abordarea adunării generale ordinare şi a modului de convocare.

30. Forma actuală:

Art.48 alin 2 Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociaţiei de proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă şi se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări în condiţiile prevăzute la art.47.

Forma propusă:

Art.48 alin 2 Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociaţiei de proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă şi se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări în condiţiile prevăzute la art.47. Reconvocarea nu poate fi făcută la mai puţin de 3 zile de la data primei convocări.

Scurtă fundamentare:

Completarea termenului de reconvocare se impune, în condiţiile în care adunarea generală extraordinară a fost clar reglementată pe de o parte (în forma propusă mai sus), iar pe de altă parte, nemenţionarea unui termen minim de reconvocare va duce în practică, aşa cum s-a întâmplat, la realizarea convocării şi reconvocării în aceeaşi zi, procedură ce nu presupune nici transparenţă şi nici nu oferă şansa de participare a unor proprietari gasiţi în imposibilitate de a participa în aceeaşi zi si la convocare şi la reconvocare.

31. Forma actuală:

Art.48 alin. 4 Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii de la data afişării acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.

Observaţie: Se impune o analiză a modului în care are loc aceasta “comunicare” a procesului verbal prin prisma Deciziei 670/2011 a CCR care face trimitere la luarea la cunoştinţă a proprietarului de conţinutul procesului verbal. Sigur, avem în vedere proprietarii care nu au participat la adunarea generală şi care poate nici nu locuiesc în imobil, şi care nu iau la cunoştinţă de deciziile din cadrul adunării generale dar efectele cărora se repercutează şi asupra lor. Pentru a nu risca o admitere a unei excepţii de neconstituţionalitate, merită o analiză textul în forma actuală.

32. Forma actuală:

Art.49 alin.3 lit. b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociaţiei, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;

Forma propusă:

Art.49 alin.3 lit. b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;

Scurtă fundamentare:

În actuala formă, deşi discutăm de reabilitare, consolidare şi modernizare, votul poate fi exprimat doar de către proprietarii membri ai asociaţiei, aspect ce nu poate fi primit: pe de o parte discutăm de lucrări de anvergură cu un impact semnificativ asupra condominiului şi asupra proprietarilor iar pe de altă parte limitarea votului doar pentru cei ce sunt membri poate duce la impunerea unui punct de vedere al unei minorităţi. Pentru astfel de lucrări majore, este de preferat ca fiecare proprietar să-şi exprime poziţia şi punctul de vedere, atâta timp cât fiecare deţine o cotă parte indiviză din părţile comune.

33. Forma actuală:

Art. 50

Acordul de voinţă al asociaţiei de proprietari se realizează:

a) în adunarea generală a asociaţiei de proprietari sau

b) în baza declaraţiilor scrise şi semnate ale fiecărui proprietar.

Observaţie: Opinăm că acest articol trebuie eliminat, în condiţiile în care crează pe de o parte o imensă confuzie în ceea ce reprezintă actul decizional, organul suprem de conducere iar pe de altă parte lit.b duce la concluzia şi interpretarea că în baza declaraţiilor scrise şi semnate ale fiecărui proprietar se poate ocoli o anumită decizie în cadrul adunării generale. Prin urmare această lit.b este periculoasă şi deschide calea unor abuzuri, în condiţiile concrete în care cineva are interes să meargă din uşă în uşă şi să obţină, pe un tipizat, acordul scris al proprietarilor fără existenţa unei reale dezbateri, fără o întâlnire şi fără un vot al membrilor asociaţiei în cunoştinţă de cauză

SAU

Această lit b să fie completată astfel încât să se refere strict la posibilitatea regăsită la art.49 alin 4 teza finală, adică declaraţiile scrise să fie necesare doar în cazurile în care se decide pe un anumit tronson sau scară în chestiuni care vizează strict acea scară sau tronson.

Forma propusa:

b) în baza declaraţiilor scrise şi semnate a majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei, pentru situatiile regasite in art.49 alin 4 teza finala

34. Forma actuală:

Art. 52 alin. 1 Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiţie respectiva hotărâre.

Forma propusă:

Art. 52 alin. 1 Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiţie respectiva hotărâre. Sesizare instanţei de judecată poate fi realizată în termenul menţionat la art.29 alin 2.

Scurtă fundamentare:

Cele expuse pentru art.29 alin 2 rămân valabile. Termenul de 3 luni este unul necesar pentru predictibilitate şi pentru evitarea unei stări de incertitudine asupra deciziilor luate. În situaţia în care nu se limitează posibilitatea de atacare într-un anumit termen, intervine termenul general de prescripţie de 3 ani, termen extrem de îndelungat în această materie. 

35. Forma actuală:

Art.55 alin. 8 În cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, membrul demisionar îşi exercită toate atribuţiile şi răspunderile până la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv în locul acestuia.

Forma propusă:

Art.55 alin. 8 În cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, în termen de maximum 30 de zile se convoacă adunarea generală pentru alegerea unui nou membru în comitetul executiv.

Scurtă fundamentare:

Textul actual desconsideră ceea ce numim “demisie” şi efectele acestui act unilateral de voinţă. Nu putem accepta, şi reacţia celor ce se implică a fost una de respingere a implicării, în condiţiile în care acesta, practic, este obligat să rămână într-o funcţie pe care nu şi-o mai doreşte, până la momentul la care se alege un alt membru, fără a fi definit când este acel moment.

În noua formă, se ţine cont de voinţa proprietarului şi mai mult se stabileşte acel termen de 30 de zile în care trebuie convocată adunarea generală pentru completarea comitetului.

36. Forma actuală:

Art. 56 alin. 1 Preşedintele asociaţiei de proprietari este candidatul, membru al asociaţiei de proprietari, ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi în cadrul adunării generale. Preşedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuţiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.

Forma propusă:

Art. 56 alin. 1 Preşedintele asociaţiei de proprietari este candidatul, membru al asociaţiei de proprietari, ales prin voinţa sa şi care a obţinut cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, în cadrul adunării generale. Preşedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuţiile sale unui membru al comitetului executiv. Drepturile, obligaţiile, răspunderea etc parţilor vor fi regăsite în cadrul actului de delegare.

Scurtă fundamentare:

Actualul text face o referire inaplicabilă în condiţiile în care se menţionează că preşedintele trebuie ales de către jumătate plus unu din cei prezenţi la adunare, atâta timp cât poate votul este dispersat între mai mulţi canditaţi, ajungându-se la situaţia posibilă în care jumătate plus unu să nu existe.

Prin urmare, actualul text nu a făcut distincţie între convocare şi reconvocare pe de o parte, iar pe de altă parte, nu s-a făcut niciunde o distincţie între preşedinte şi membru comitet. Nu există nicio menţiune în lege cu privire la modul în care (număr de voturi) se alege preşedintele şi membrii comitetului.

Cu privire la trimiterea din actuala formă la imposibilitatea degrevării de responsabilitate a preşedintelui, va duce automat la blocarea activităţii asociaţiei în cele 90 de zile, atâta timp cât nu va exista niciun preşedinte care să-şi delege atribuţiile dar să fie ţinut a răspunde pentru ceea ce nu a realizat/semnat/angajat el.

Noua formă, vine şi aduce câteva lămuriri şi stabileşte faptul că preşedintele poate semna cu un membru al comitetului un act de delegare a responsabilităţii astfel încât activitatea curentă să nu fie blocată.

37. Forma actuală:

Art.56 alin. 2 În caz de încetare a mandatului preşedintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou preşedinte.

Forma propusă:

Art.56 alin. 2 În caz de încetare a mandatului preşedintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 10 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou preşedinte.

Scurtă fundamentare:

Textul actual instituie o derogare de la termenul în care se convoacă adunarea generală fie ea ordinară, fie extraordinară. Dacă am avea în vedere că este o adunare generală termenul este de 10 zile, dacă avem în vedere o adunare extraordinară (prin modificarea adusă) termenul este de 3 zile. Prin urmare, termenul de 5 zile nu este regăsit.

Noua formă face trimitere la termenul de 10 zile, termen în care comitetul poate convoca adunarea generală fără niciun fel de problemă, fiind respectat termenul prevăzut de lege iar dacă se consideră o situaţia excepţională se poate convoca în termenul de 3 zile cum este prevăzut pentru adunarea extraordinară.

Mai mult, dacă avem în vedere termenul de 5 zile regăsit acum în text, este imposibil de făcut procedura de convocare pentru cei ce nu sunt găsiţi acasă şi pentru care legea instituie informarea prin scrisoare recomandată cu valoare declarată. În acest termen de 5 zile nu se întoarce dovada comunicării.

38. Forma actuală

Art 59 alin. 2 Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mare de cinci.

Forma propusă

Art 59 alin. 2 Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mare de trei.

Scurtă fundamentare:

Un număr de 5 membri în comisia de cenzori este mult prea mult şi deschide calea unor veşnice discuţii pe de o parte, iar pe de altă parte, 5 persoane care să verifice un dosar reprezintă timp pierdut şi pasarea dosarului lunar de verificat între cele 5 persoane.

Pe de altă parte, este prea mult ca numărul membrilor comitetului să fie limitat la 5, adică acolo unde chiar există implicare şi unde este nevoie de implicare iar comisia de cenzori să fie formată tot din 5 persoane. Limitarea numărului la 3 este mai mult decât suficient şi asigură accesul celor ce vor să se implice într-o astfel de activitate la nivelul asociaţiilor.

39. Forma actuală

Art. 60 alin. 1 În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, acestea trebuie să aibă cel puţin studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic.

Observatie: Facem trimitere la art.46 alin 2 care prevede că “(2) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract de prestări de servicii.

Prin urmare, cele două texte trebuie armonizate astfel încât cenzorii persoane fizice să fie ori cu studii superioare ori cu studii medii. Spunem că, în condiţiile în care legea doreşte o limitare a “superficialităţii” şi a lipsei de vigilenţă, ca persoanele fizice ce realizează astfel de activităţi să aibă studii superioare.

Prin existenţa celor două texte de lege, acum se înţelege astfel: dacă cenzorul este din cadrul asociaţiei, persoană fizica, “trebuie să aibă cel puţin studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic” (art.60 alin 1), iar dacă este din afara asociaţiei (persoană fizică) să aibă “studii superioare în domeniul economic sau juridic” (art.46 alin 2)

40. Forma actuală

Art.60 alin 5 În cazul în care se constată de către reprezentanţii asociaţiei de proprietari sau de către proprietari deficit în gestiune, asociaţia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar menţionat la alin.3, cu aprobarea scrisă anterioară a adunării generale, fără a avea nevoie de consimţământul deponentului garanţiei.

Forma propusă

Art.60 alin 5 În cazul în care se constată de către reprezentanţii asociaţiei de proprietari sau de către proprietari deficit în gestiune, asociaţia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar menţionat la alin.3, în baza unui act semnat de cenzor/cenzori şi asociaţia de proprietari sau în baza hotărârii instanţei de judecată.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, cenzorul ce depune o garanţie, deci este de bună credinţă poate răspunde cu acea suma DEŞI nu manipulează sume de bani şi DEŞI o instanţă de judecată nu şi-a exprimat un punct de vedere asupra existenţei vreunei culpe din partea acestuia.

Menţionarea adunării generale ca fiind cea care decide cu privire la dispunerea de garanţie, “fără consimţământul deponentului”, este prea mult. Sună ca şi cum adunarea generală se substituie unui organ jurisdicţional şi de aici până la abuz şi procese pe această temă este un singur pas. De preferat este a lăsa instanţa de judecată să stabililească culpa şi prejudiciul şi mai apoi asociaţia să se îndestuleze, total sau parţial din garanţie, sumă ce oricum este în posesia asociatiei.

41. Forma actuală

Art. 60 alin 6 Rapoartele de verificare a gestiunii asociaţiei de proprietari se întocmesc de către cenzor/comisia de cenzori trimestrial şi se prezintă comitetului executiv în cadrul şedinţelor comitetului executiv, pentru luare de măsuri în cazul în care se constată nereguli financiar-contabile, şi anual, în cadrul adunărilor generale.

Forma propusa

Art. 60 alin 6 Rapoartele de verificare a gestiunii asociaţiei de proprietari se întocmesc de către cenzor/comisia de cenzori lunar şi se prezintă comitetului executiv în cadrul şedinţelor comitetului executiv, pentru luare de măsuri în cazul în care se constată nereguli financiar-contabile, şi anual, în cadrul adunărilor generale.

Scurtă fundamentare:

În practica concretă din asociaţiile de proprietari s-a demonstrat că verificarea trimestrială nu are avantaje, fiind greoi de urmărit actele contabile şi datorită volumului de informaţie şi datorită faptului că o neregulă constată în prima lunaă ar putea fi efectiv regularizată după alte 3 luni, atunci când cenzorul poate realiza raportul şi semnala o eventuală greşeală. Pe de altă parte, majoritatea covârşitoare a asociaţiilor realizează verificarea lunară a dosarelor, pentru simplul motiv că orice fel de greşeală fie este remediată imediat în acea lună sau urmează o regularizare la luna următoare.

Forma propusă vine să consfinţească un fapt existent, realizarea verificărilor lunare, ceea ce uşurează activitatea curentă. Mai mult, legea impune comitetului să se întâlnească într-o şedinţă lunară, de unde şi posibilitatea de discutare a raportului cenzorului asupra dosarului, în respectiva şedinţă lunară. Dacă forma iniţială ar fi menţinută, alin.7 nu are niciun fel de importanţă, atâta timp cât cenzorul ar putea aduce la cunoştinţa proprietarilor greşeli ce au fost făcute cu 3 luni în urmă. 

42. Forma actuală

Art. 61 lit f participă la adunările generale ale asociaţiei şi ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfăşurării acestora.

Forma propusă

Art. 61 lit f participă la adunările generale ale asociaţiei şi ale comitetului executiv, asigurând sprijin în desfăşurarea acestora.

Scurtă fundamentare:

Forma actuală a textului pune cenzorul în situaţia de a emite opinii juridice sau de a face interpretarea unor texte de lege aplicabile în materie, pentru a “asigura legalitatea” adunării generale. Este limpede că cenzorii NU AU pregătire juridică pe de o parte, iar pe de altă parte nu au calificarea necesară în a asigura legalitatea.

Nu poate cenzorul să impună adunării generale un punct de vedere, nu poate cenzorul să se substituie unei instanţe de judecată, putând cel mult acorda sprijin în desfăşurarea adunării. Dacă va fi un cenzor ce va stabili el de la sine putere că o adunare este legală, să spunem, iar un proprietar contestă şi instanţa anulează procesul verbal, textul apare ca fiind inaplicabil pe de o parte, iar pe de altă parte nu i se poate pune cenzorului în sarcină o astfel de responsabilitate, ce îi depăşeşte competenţa.

43. Forma actuală

Art.66 alin 1 lit p asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi salvare şi comunică de urgenţă preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;

Forma propusă

Art.66 alin 1 lit p aduce la cunoştinţa preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv, în vederea luării măsurilor ce se impun, posibilele nereguli privind normele generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi salvare;

Scurtă fundamentare:

Actuala reglementare pune în sarcina administratorului aspecte care exced competenţei sale, acesta nefiind instruit şi neavând calificarea necesară privind respectarea normelor PSI. De asemenea administratrul (în mare majoritate a situaţiilor) nu are cunostinţă de “gabaritele proiectate” ale căilor de evacuare. O astfel de responsabilitate în sarcina administratorului va duce la contractarea unor specialişti pentru a îşi spune punctul de vedere, ceea ce va presupune un cost şi în mod evident respingerea acestora din partea comitetului sau adunării generale.

Dacă această obligativitate ar fi trecută în sarcina comitetului, contractarea unui astfel de serviciu ar fi mult mai uşor acceptată.

44. Forma actuală

Art. 67 alin 2 Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent al asociaţiei prevăzut la art. 20 alin.1, la care au acces pentru informare, în condiţiile art. 2184-2190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toţi proprietarii. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

Forma propusă

 Art. 67 alin 2 Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent al asociaţiei prevăzut la art. 20 alin.1, la care au acces pentru informare, în condiţiile art.2184-2190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare şi cu respectarea normelor privind protecţia datelor cu caracter personal, toţi proprietarii. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore lucrătoare de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală se face trimitere la posibilitatea de acces la toate datele privind contul asociaţiei (încasări şi plăţi), fără a fi avută în vedere situaţia des întâlnită în care contul asociaţiei este creditat cu sume ce reprezintă cote întreţinere, astfel că pe extras sau în desfăşurătorul de încasări şi plăţi sunt regăsite conturile proprietarilor/chiriaşilor ce realizează acele plăţi, precum şi alte date de identificare ce intră sub incidenţa protejării datelor cu caracter personal.

În forma propusă s-a introdus şi prevederea privind respectarea legislaţiei, cea mai eficientă modalitate fiind predarea, la cerere, a unui extras ce are ştearsă menţiunea datelor ce intră sub incidenţa legii. Pe de altă parte, s-a avut în vedere termenul de 24 ore lucrătoare, fiind asociaţii care realizează încasări sâmbăta sau există situaţii în care urmează zile libere, neputându-se respecta termenul de 24 de ore, băncile nefiind deschise. Nu toate băncile au servicii de depunere 24h/24h.

45. Forma actuală

Art.67 alin 4 În cazul în care administratorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanţia administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotărî diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţiile prevăzute în contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

Forma propusă

Art.67 alin 4 În cazul în care administratorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza hotărârii adunării generale poate bloca eliberarea garanţiei administratorului până la finalizarea procedurilor judiciare sau poate hotărî diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţiile prevăzute în contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, adunarea generală se erijează în instanţa de judecată, având posibilitatea de a “retrage” din garanţia sau garanţia administratorului, fără a exista obligativitatea existenţei unei hotărâri sau a unui raport de expertiză contabilă care să certifice existenţa unui posibil prejudiciu. Nu poate constata adunarea generală existenţa unui prejudiciu şi nu poate unilateral decide, fără nicio justificare, retragerea unor sume de bani depuse ca şi garanţie.

46. Forma actuală

Art.67 alin 5 Prin excepţie de la prevederile alin.2, cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei.

Forma propusă

Art.67 alin 5 Prin excepţie de la prevederile alin.2, cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita plafonului prevăzut de legislaţia aplicabilă în materie.

Scurtă fundamentare:

Forma actuală pare la prima vedere discriminatorie în raport cu alte entităţi juridice, la care se aplică legislaţia în materie, care NU limitează soldul de casă la 1000 lei şi doar pentru realizarea anumitor operaţiuni. Şi asociaţiile de proprietari îşi desfăşoară activitatea cu respectarea normelor incidente şi altor entităţi juridice, care nu au limitare a plafonului de casă la suma de 1000 lei.

Pare o reglementare restrictivă şi discriminatorie, generatoare de discuţii şi nemulţumiri. Plafonul de casă ar trebui ajustat la norma legală aplicabilă şi altor entităţi juridice, răspunderea existând în sarcina celor ce conduc contabilitatea în partidă simplă, ce avizează şi verifică modul de lucru.

47. Forma actuală

Art. 68 Pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominiu, administratorii, la solicitarea asociaţiilor de proprietari, sunt obligaţi să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională.

Forma propusă

 Art. 68 Pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominiu, administratorii, sunt obligaţi să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională.

Scurtă fundamentare:

În actuala formă s-a menţionat că poliţa de răspundere este obligatorie, “la solicitarea asociaţiei de proprietari”. Obligativitatea, necondiţionata de solicitarea asociaţiei, ar trebui să primeze, în condiţiile în care astfel sunt puşi la adăpost proprietarii pe de o parte, iar pe de altă parte se constată în piaţă administratorii care pot încheia astfel de poliţe, arătând seriozitate.

48. Forma actuală

Art. 69 alin 1 În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei şi de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor şi valorilor aflate în administrarea sa, situaţia financiar-contabilă a asociaţiei şi a fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, situaţia soldurilor elementelor de activ şi de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde şi chitanţa de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanţieri, sumele restante, contractele în derulare, plăţile ce urmează a fi făcute după data predării.

Forma propusă

Art. 69 alin 1 În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, sub sancţiunea suspendării atestatului sau a autorizării, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei şi de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor şi valorilor aflate în administrarea sa, situaţia financiar-contabilă a asociaţiei şi a fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, situaţia soldurilor elementelor de activ şi de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde şi chitanţa de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanţieri, sumele restante, contractele în derulare, plăţile ce urmează a fi făcute după data predării.

Scurtă fundamentare:

În această nouă manieră, în care sancţiunea este cea a suspendării dreptului de a desfăşura astfel de activităţi dacă nu se predau actele, administratorii se vor gândi de 10 ori atunci când vor să facă o prostie în listele de plată. Este evident că nepredarea actelor are loc atunci când administratorul are de ascuns ceva şi încearcă tergiversarea sau obstrucţionarea accesului la documente.

În condiţiile în care prevederea menţionează şi sancţiunea suspendării atestatului/autorizării, presiunea pe administatorul profesionist va fi extrem de mare şi astfel se evită marea majoritate a situaţiilor litigioase din prezent în care actele nu ajung în posesia asociaţiei din varii motive.

49. Forma actuală

Art. 77 alin 1 Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.

Forma propusă

Art. 77 alin 1 a Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.

b. Dacă furnizorii de utilităţi, prestatorii de servicii sau oricare alt terţ aplică penalităţi asociaţiei de proprietari pentru întârzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la restanţierii la cotele de întreţinere, proporţional cu restanţa existentă sau de la persoana ce avea obligaţia achitării la timp a facturilor, dacă a întârziat plata acestora.  

Scurtă fundamentare:

A fost omisă o situaţie des întâlnită şi anume greutatea cu care se achită facturile lunare, greutate determinată de numărul mare de restanţieri, fapt ce determină o diminuare a soldului de rulment şi corelativ întârzierea achitării facturilor. Pe de altă parte trebuie sancţionaţi şi administratorii care nu realizează plăţile la timp, motiv pentru care asociaţiei îi sunt aplicate penalităţi. Dacă întârzierile la plată le sunt imputatile, sa suporte lipsa de diligenţă, ce nu trebuie suportată de toţi proprietarii.

50. Forma actuală

Art.77 alin 3 Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere, prevăzute la alin. (1), se includ în fondul de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităţilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi, precum şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere nu pot fi utilizate şi în alte scopuri.

Forma propusă

Art.77 alin 3 Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere, prevăzute la alin. (1) pct. b, se includ în fondul de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităţilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi, precum şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Dacă penalităţile nu pot fi susţinute din sumele prevăzute la pct. b se vor utiliza în vederea plăţii penalităţilor impuse asociaţiei cele menţionate la pct.a  Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere nu pot fi utilizate şi în alte scopuri.

Scurtă fundamentare:

Acest alin 3 trebuie să fie armonizat cu alin 1, completat, astfel încât restanţierii sau cei ce trebuiau să facă plăţile la timp să suporte acele penalităţi impuse asociaţiei. Astfel, sumele încasate de la cei vinovaţi trebuie să stingă cu prioritate penalităţile. Dacă penalităţile impuse şi repartizate celor vinovaţi nu sunt recuperate în timp util, se pot folosi şi penalităţile aplicate de către asociaţie proprietarilor care au întârzieri la cotele de întreţinere sau din fondul de penalităţi existent la nivelul asociaţiei.

51. Forma actuală

Art. 78 alin 1 Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe.

Forma propusă

Art. 78 alin 1 Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor, fără a fi o procedură prealabiăa acţionării în instanţă, şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe.

Scurtă fundamentare:

Forma actuală a textului poate duce la concluzia că notificarea restanţierului reprezintă o procedură prealabilă, de punere în întârziere, a restanţierului/faţă de restanţier, aspect care ar îngreuna activitatea asociaţiei şi ar presupune un cost suplimentar faţă de un proprietar care nu îşi achită la timp şi în integralitate cotele. Pentru a nu reprezenta o piedică, prin invocarea prematurităţii de către restanţier, este de preferat a se menţiona că această notificare nu reprezintă o procedură prealabilă obligatorie.

52. Forma actuală

Art. 82 alin 2 Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.

Forma propusă

Art. 82 alin 2 Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; gaze naturale; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.

Scurtă fundamentare:

În actuala formă a fost omisă modalitatea de repartizare a gazelor, atunci când nu există o contorizare individuală. În condiţiile în care fosta reglementare şi modalitatea concretă de repartizare în asociaţii vizează numărul de persoane prezente, este nevoie de o clarificare, fiind inserat şi consumul de gaze.

53. Forma actuală

Art. 98 alin 1 Furnizorul serviciilor de utilităţi publice are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale sau a convenţiilor individuale, după caz, mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, cu notificarea proprietarului restant cu cel puţin 7 zile înainte de demararea procedurii de acţiune în instanţă.

Forma propusă

Art. 98 alin 1 Furnizorul serviciilor de utilităţi publice are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale sau a convenţiilor individuale, după caz, cu aplicarea prevederilor art.42 alin 6 ind 1şi alin 9 din Legea 225/2016 publicată în M.O. nr. 942 din 23.11.2016 de modificarea şi completare a Legii serviciilor comunitare de utilităţi publice nr. 51/2006, cu notificarea proprietarului restant cu cel puţin 7 zile înainte de demararea procedurii de acţiune în instanţă.

Scurtă fundamentare:

Forma actuală a textului face abstracţie de prevederile legale regăsite în Legea 51/2006, modificată, care fac trimitere pe de o parte la faptul că factura este titlu executoriu, ceea ce semnifică lipsa obligativităţii acţionării în judecată a proprietarului debitor, procedura presupunând doar obţinerea încuviinţării executării, factura fiind titlul, iar pe de altă parte termenul de 60 de zile respectiv 90 de zile intră în contradicţie cu termenul de 15 zile regăsit în alin 9 al art.42 din Legea 225/2016 ce prevede că termenul de plată este de 15 zile de la data emiterii facturii.

Dacă avem o contorizare individuală chiar într-un bloc/condominiu, se aplică facturarea individuală aferentă consumului, drept pentru care între proprietar şi furnizor intervin normele din Legea 225/2016.

54. Forma actuală

Art. 98 alin 2 Sentinţa dată în favoarea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, pentru sumele datorate, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisă de Legea nr.135/2010, republicată, cu modificările ulterioare.

Forma propusă

Art. 98 alin 2 Sentinţa/încheierea dată în favoarea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, pentru sumele datorate, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisă de Legea nr.134/2010, republicată, cu modificările ulterioare.

Scurtă fundamentare:

Având în vederea menţiunile de la art.98 alin 1, instanţa de judecată competentă emite o încheiere de încuviinţare a executării silite în baza facturii emisă de furnizor. Încheierea dă dreptul furnizorului de a pune în executare titlul, factura.