54 de propuneri pentru modificarea legii privind asociaţiile de proprietari. Partea I

Legea 196/2018 privind asociaţiile de proprietari a adus o serie de nemulţumiri, venite atât de la proprietari cât şi de la preşedinţi sau administratori.

O lege confuză, cu multe scăpări şi fără o abordare de protejare a proprietarilor. Lege ce pune accentul pe sancţionare şi nu pe prevenţie, lege ce trebuie schimbată şi adaptată nevoilor concrete din cadrul asociaţiilor.

Se discută de un proiect de lege privind modificarea acestei legi. Am făcut şi eu un număr de 54 de propuneri şi sunt tare curios cine îşi va însuşi aceste propuneri sau parte din ele. Sunt curios dacă interesează pe cineva care sunt problemele concrete cu care se confruntă proprietarul, preşedintele, administratorul şi cenzorul.

1. Forma actuală:

Art.10 alin 4 Compartimentele prevăzute la alin.1 exercită controlul asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari.

Forma propusă:

Art.10 alin 4 Compartimentele prevăzute la alin.1 exercită controlul asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor proprietari din cadrul unei asociatii de proprietari.

Scurtă fundamentare:

Actualul text, are în vedere şi se referă strict la calitatea de membru al celui ce poate solicita administraţiei publice locale, controlul asupra activităţii finanaciar contabile, aspect ce este discriminatoriu în raport cu oricare alt proprietar.

Calitatea de membru al asociaţiei este condiţionată de calitatea de proprietar. Calitatea de membru este lăsată la libera alegere a proprietarului care poate decide să nu fie membru al asociaţiei, aspect care i-ar limita prin acest text de lege accesul la organul de control şi corelativ posibilitatea de a se adresa unei entităţi cu atribuţii de control.

Calitatea de proprietar deschide calea în faţa organului de control şi nu calitatea de membru, ce are în vedere şi se referă la dreptul de a alege şi de a fi ales, dreptul de a avea propuneri în adunarea generală etc.

2. Forma actuală:

Art.13 alin 2 În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente separate pe fiecare scară sau tronson.

Forma propusă:

Art. 13 alin 2 În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată. În situaţia în care nu există branşamente separate, raporturile privind stabilirea consumurilor şi diferenţelor se realizează conform alin 4.

Scurtă fundamentare:

Necesitatea existenţei unui branşament separat (condiţia fiind impusă la momentul depunerii cererii de constituire) are în vedere restrângerea dreptului proprietarilor de a se gospodări singuri, limitându-se dreptul constituţional la asociere, de existenţa unui branşament separat pe fiecare scară sau tronson.

Nici la acest moment nu există situaţia ca toate asociaţiile (scările) desprinse din asociaţia mamă, să aibă branşament propriu, pentru că birocraţia (situatia juridică a terenului pe care urmează a se amplasa căminul, de exemplu) şi costul, pun piedici în realizarea acestora.

Aspectul de interdicţie pune capăt posibilităţii de separare, deoarece cel puţin un furnizor (cel de apă) are realizat un singur branşament pentru un bloc cu mai multe scări.

În practică, s-a procedat la încheierea unei convenţii de repartizare dublată de montarea unor contoare pasante, astfel încât cele două entităţi juridice şi-au reglementat situaţia juridică, fără a exista un impediment la asociere. Aşa cum arată art.13 alin 2 acum, separarea unei scări sau tronson pare imposibil de realizat fără existenţa unui branşament separat iar convenţia nu poate acoperi o astfel de reglementare, convenţie la care face trimitere alin.4 al art.13.

3. Forma actuală:

Art.13 alin. 3 Divizarea unei asociaţii de proprietari existente în două sau mai multe asociaţii, pe scări sau tronsoane, se face numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente separate pe fiecare scară sau tronson, la propunerea majorităţii proprietarilor din scara sau tronsonul respectiv, cu acordul majorităţii proprietarilor din asociaţia ce urmează a se diviza.

Forma propusă:

Art.13 alin. 3 Divizarea unei asociaţii de proprietari existente în două sau mai multe asociaţii, pe scări sau tronsoane, se face numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată, sub condiţia inexistenţei unor datorii către furnizorii de utilităţi, prestatorii de servicii şi/sau bugetul de stat.

Scurtă fundamentare:

Alineatul 3, în forma actuală, este de asemenea contrară principiului asocierii pe de o parte, iar pe de altă parte, chiar legea prevede care este cvorumul pentru constituirea asociaţiei. În actuala formă, nu s-a precizat cum se exteriorizează acel acord al “majorităţii”: în cadrul unei adunări generale, pe bază de tabel nominal etc.

Noua formă propusă, pune accent pe liberul acces la asociere pe de o parte, iar pe de altă parte, eliminarea posibilităţii ca o scară sau mai multe dintr-un condominium cu mai multe scări să se poată separa/desprinde, obţinând personalitate juridică distinctă şi CIF propriu (deosebit faţă de cel al asociaţiei mamă) în condiţiile existenţei unor datorii către furnizori şi/sau bugetul de stat.

Există o practică în acest sens, cu consecinţa rămânerii acelei scări cu CIF-ul iniţial (asociaţie mamă) cu toate datoriile atât faţă de furnizori cât şi faţă de bugetul de stat fapt care pe de o parte, face imposibilă recuperarea datoriilor iar pe de altă parte, imposibilitatea reală de încasare a sumelor către bugetul de stat (impozite, taxe). Esenţa propunerii: eşti la zi cu taxele către buget, eşti la zi cu plata utilităţilor, ai posibilitatea de constituire într-o asociaţie distinctă.

4. Forma actuală:

Art.14 În cazul condominiilor din ansamblurile rezidenţiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale, în calitate de vânzători, trebuie să îi informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile prezentei legi.

Forma propusă:

Art.14 În cazul condominiilor din ansamblurile rezidenţiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale, în calitate de vânzători, au obligaţia să îi informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociaţiilor de proprietari. Proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale nu se pot opune constituirii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile prezentei legi.

Scurtă fundamentare:

La acest moment, art.14 menţionează doar obligaţia dezvoltatorului de informare a cumpărătorului de necesitatea constituirii asociaţiei, aspect rămas fără niciun fel de rezultat concret, atâta timp cât acelaşi dezvoltator se opune constituirii asociaţiei. Dacă dezvoltatorul deţine majoritatea spaţiilor (imobile de locuit sau spaţii cu altă destinaţie), constituirea asociaţiei în forma actuală este imposibil de realizat. La acest moment, practica ne arată faptul că, dezvolatorii fie constituie asociaţia şi păstrează administrarea, fie se împotrivesc constituirii, atunci când deţin un procent semnificativ din spaţiile existente (imobile de locuit sau spatii cu altă destinaţie).

Prin interdicţia de opunere la constituirea asociaţiei, se evită păstrarea unui control al dezvoltatorului, se deschide calea spre transparenţă decizională şi conducerea asociaţiei pentru şi în interesul comunităţii.

5. Forma actuală:

Art.15 alin 2 Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii se convoacă prin afişare la avizier şi prin tabel convocator. Tabelul convocator se semnează de cel puţin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

Forma propusa :

Art.15 alin 2 Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii se convoacă prin afişare la avizier şi prin tabel convocator. Tabelul convocator se semnează de cel puţin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

Dacă nu este întrunit cvorumul menţionat la art.13 alin.1, o nouă convocare va avea loc, dupa cel puţin 5 zile de la data primei convocări. După a doua convocare a adunării generale de constituire, acordul de asociere se consideră realizat, sub condiţia exprimării voinţei de asociere, a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor.

Scurtă fundamentare:

Actuala formă are în vedere şi face trimitere la constituirea asociaţiei de proprietari, fără a preciza ce se întâmplă dacă la şedinţa de constituire nu participă jumătate plus unu din proprietari. Regăsim doar trimiterea la termenul de 10 zile, anterior adunării de constituire, termen ce vizează convocarea.

Textul şi actul normativ a uitat să menţioneze ipoteza, des întâlnită, în care proprietarii nu se adună în cvorumul prevăzut de text, de jumătate plus unu. Textul în forma actuală, lasă loc la interpretări: interpretarea distructivă – asociaţia de proprietari nu se poate constitui, şi procedurile trebuie refăcute de fiecare dată până la întrunirea cvorumului – interpretarea extinctivă – se poate reconvoca adunarea generală de constituire din 5 în cinci minute până la intrunirea cvorumului sau constituirea se poate face printr-o simplă semnătură pe un tabel, cu condiţia existenţei numărului de semnături de jumătate plus unu.

În forma propusă se reglementează situaţia neîntrunirii cvorumului la prima convocare şi instituie un termen minim pentru reconvocare. La cea de a doua convocare, chiar dacă nu se întruneşte cvorumul, asocierea poate fi realizată şi se poate proceda la constituirea asociaţiei, sub condiţia existenţei voinţei a jumătate plus unu din proprietari, nefiind astfel necesară prezenţa fizică a proprietarului la adunarea generală de constituire, fiind suficientă exteriorizarea acordului faţă de actele constitutive (semnare acord asociere, semnare statut, semnare tabele nominale).

6. Forma actuală:

Art.17 alin. 7 Înscrierea ulterioară în asociaţie a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adiţional la acordul de asociere. Prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, actele adiţionale se ataşează dosarului de înfiinţare a asociaţiei, se păstrează la sediul asociaţiei şi se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora.

Forma propusă:

Art.17 alin 7 Înscrierea ulterioară în asociaţie a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora si prin semnarea unui act adiţional la acordul de asociere. Data înregistrării sau primirii comunicării cererii reprezintă data dobândirii calităţii de membru al asociaţiei. În cazul unor coproprietari, calitatea de membru se dobândeşte automat de către toţi coproprietarii, dacă procedura a fost realizată de către un coproprietar, raporturile dintre ei urmând a fi stabilite conform Codului Civil.

Prin grija preşedintelui asociatiei de proprietari, actele adiţionale se ataşează dosarului de înfiinţare păstrat la sediul asociaţiei şi se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, se regăsesc două mari lipsuri: momentul de la care se consideră că un proprietar devine membru al asociatiei şi, în situaţia unor coproprietari, dacă este necesar ca fiecare coproprietar să realizeze procedura, aspecte care în practică au ridicat numeroase dispute (preşedintele nu dorea să primească cererile de aderare, preşedintele primea cererile de aderare dar nu le lua în considerare, preşedintele solicită ca fiecare coproprietar să aibă cerere de aderare altfel nu erau consideraţi membri ai asociaţiei).

În forma propusă, momentul dobândirii calităţii de membru coincide cu momentul înregistrării sau în cazul refuzului la momentul la care asociaţia a primit actul (printr-un procedeu defipt de Codul de Procedură Civilă). Pe de altă parte, în forma propusă se elimină interpretarea conform cu care, fiecare coproprietar trebuie să facă procedura. Este suficient ca un coproprietar (soţ – soţie, cel mai des caz întâlnit) să realizeze procedura pentru ca toţi coproprietarii să poată participa cu drept de vot la adunarea generală, să aleagă şi să fie aleşi, să aibă propuneri. Raporturile dintre coproprietari se rezolvă, în caz de dispută, conform normelor din dreptul comun.

7. Forma actuală:

Art.17 alin. 8 Acordul de asociere şi statutul asociaţiei de proprietari, actualizate, se depun de către preşedintele asociaţiei de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

Forma propusă:

Art.17 alin. 8 Acordul de asociere şi statutul asociaţiei de proprietari, actualizate, se depun de către preşedintele asociaţiei de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul. Nu sunt considerate modificări ale acordului de asociere şi statutului cele prevazute la art.17 alin 7 şi 9.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, se înţelege că actele constitutive ale asociaţiei trebuie actualizate şi depuse la instanţa competentă ori de câte ori sunt modificări. Astfel, se poate interpreta că depunerea de cereri pentru a deveni membru (ca urmare a achiziţionării unui imobil apartament) sau pierderea calităţii de membru prin vânzare, este o astfel de modificare ce ar presupune întregul şir de proceduri: refacere acord, refacere statut, depunere dosar judecătorie, emitere încheiere, legalizare încheiere. 

În forma propusă, se menţionează în mod clar că, aderarea la asociaţie (ulterior constituirii sau ca urmare a dobândirii unui drept asupra unui imobil apartament) sau pierderea calităţii de membru prin vânzare, nu reprezintă o modificare. Astfel nu se mai încarcă inutil nici instanţele de judecată (avem în vedere blocurile mari de garsoniere în care transferul de proprietăţi este foarte ridicat) cu zeci de mii de cereri lunar (la nivel naţional) şi nici preşedintele asociaţiei nu este nevoit a realiza o aceeaşi procedură pentru fiecare cerere ca urmare a unei vănzări.

8. Forma actuală:

Art.17 alin.9 Odată cu pierderea calităţii de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al respectivei asociaţii de proprietari.

Forma propusă:

Art.17 alin. 9 Odată cu pierderea calităţii de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al respectivei asociaţii de proprietari. Calitatea de membru poate înceta şi prin cererea scrisă a proprietarului şi semnarea unui act adiţional la acordul de asociere.

Scurtă fundamentare:

În actuala formă, se înţelege că odata dobândită calitatea de membru aceasta nu mai poate fi pierdută decât în condiţiile vânzării imobilului, fapt ce echivalează cu o îngrădire a dreptului de opţiune din partea proprietarului.

Calitatea de membru este rezultatul unui acord de voinţă din partea proprietarului, acord de vointa ce trebuie să existe şi în sensul renunţării la o astfel de calitate nu doar în sensul dobândirii ei.

 9. Forma actuală:

Art. 20 alin. 1 Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar.

Forma propusă:

Art. 20 alin. 1 Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină cel puţin un cont bancar.

Scurtă fundamentare:

Blocarea unei asociaţii să deţina un singur cont bancar pune probleme în chiar aplicarea acestei legi, în condiţiile în care plăţile nu pot fi realizate pentru lucrări decât din disponibilul existent în fondul de reparaţii, ceea ce face imposibilă plata din fondul de rulment. În condiţiile în care nu există posibilitatea de separare concretă în conturi diferite, plăţile se realizează din acelaşi cont pe de o parte, iar pe de altă parte verificarea departamentului din cadrul primăriei este extrem de greu de realizat şi necesită cunoştinţe de specialitate pentru funcţionarii angajaţi.

Pentru evitatea acestor incoveniente dar şi pentru punerea la dispoziţia asociaţiei, în concret, a posibilităţii de defalcare a fondurilor şi corelativ de verificare din partea organelor abilitate, este de preferat a nu limita accesul la un singur cont bancar. Prin această posibilitate a două conturi (1 cont pentru fond de rulment şi cont curent – plată facturi şi încasări cote şi 1 cont pentru depozite/fond de reparaţii).

Prin existenţa acestei posibilităţi se poate sancţiona asociatţia/administratorul ce nu realizeaza încasările şi plăţile prin intermediul operaţiunilor bancare, sau nu păstrează în mod efectiv defalcate fondurile. Doar aşa se poate ajusta în mod corect şi permanent fondul de rulment – în condiţiile în care se poate observa în mod concret soldul din bancă.

10. Forma actuală:

Art. 20 alin 3 Prin datele de identificare ale contului bancar menţionate la alin. (2) se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Forma propusă:

Art.20 alin 3 Prin datele de identificare ale contului bancar menţionate la alin. (2) se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala, codul IBAN si Codul de identificare fiscală al asociaţiei.

Scurtă fundamentare:

Există încă multe asociaţii care nu pun la dispoziţia proprietarilor CIF-ul, element de identificare al asociaţiei. În lipsa acestui element, plata la ghişeul băncii prin OP tipărit nu poate fi realizat în lipsa completării câmpului cu CIF-ul beneficiarului.

Pe de altă parte, astfel se pune capăt unui şir de abuzuri în cadrul asociaţiilor lipsite de transparenţă, proprietarii având astfel un mijloc de verificare a posibilelor datorii către bugetul de stat.

11. Forma actuală:

Art. 21 alin 3 Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.

Forma propusa:

Art. 21 alin 3 Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi, cu aplicarea prevederilor art.17 alin.8.

Scurtă fundamentare:

Rămân incidente menţiunile de la art.17 alin 8, respectiv: aderările şi renunţările la calitatea de membru al asociaţiei să nu fie aplicabile dupa înfiinţarea asociaţiei, adică să nu se tindă la aglomerarea artificială a instanţelor şi la realizarea de noi şi noi acte de către asociaţia de proprietari pentru fiecare vânzare sau cumpărare a unui imobil apartament sau cu altă destinaţie decât cea de locuit.

12. Forma actuală:

Art. 21 alin. 4 Modificările şi/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile faţă de proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari sau faţă de terţi.

Forma propusă:

Art. 21 alin. 4 Modificările şi/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile faţă de proprietari sau faţă de terţi.

Scurtă fundamentare:

Actuala reglementare, face referire la publicitatea modificărilor faţă de terţi şi faţă de proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei, aspect ce intră în contradicţie pe de o parte cu practica judiciară în materie ce a statuat că faţă de proprii proprietari asociaţia nu trebuie să realizeze astfel de proceduri de publicitate (proprietarul nu poate invoca excepţia lipsei calităţii de reprezentant al preşedintelui, spre exemplu) iar pe de altă parte se crează din nou o inechitate între proprietarii membri şi cei ce nu sunt membri ai asociaţiei.

Aşa cum sună textul, înţelegem că faţă de membri asociaţiei este îndeplinită publicitatea prin simpla existenţă a actului (statut, acord asociere, hotărâre adunare generală) iar pentru ceilalţi doar dacă se respectă publicitatea prin intermediul instanţei.

Prevederea este discriminatorie, atâtat timp cât diferenţa se face scrict pe calitatea de membru nu pe cea de proprietar. Astfel, un proprietar nemembru are o reglementare separată faţă de un proprietar membru. Şi cum face textul de lege distincţia între momentul informării între un proprietar membru şi unul nemembru al asociaţiei, atâta timp cât actualul text nu face diferenţa.

Propunerea elimină diferenţa de tratament între proprietarul membru şi cel ce nu a aderat la asociaţie pe de o parte, iar pe de altă parte, elimină “obligativitatea” schimbării şi/sau modificării pentru membrii asociaţiei, care în forma actuală “cunosc” şi “le sunt opozabile” astfel de modificări chiar dacă nu participă sau nu locuiesc efectiv în imobil.

13. Forma actuală:

Art. 28 alin 3 Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia.

Forma propusă:

Art. 28 alin 3 Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia. Petru motive temeinice, contestaţia poate poate fi formulată şi peste termenul de 10 zile, dar nu mai târziu de 1 an de la data scadenţei listei de întreţinere. Termenul de 1 an prevăzut în prezentul alineat este un termen de prescripţie.

Scurtă fundamentare:

În actuala formă, acest termen de 10 zile este fără aplicabilitate concretă, în condiţiile în care proprietarul “poate” să realizeze o contestare a listelor fără efect sancţionator pentru acesta, dacă nu realizează actul ăntr-un anumit termen. Prin urmare, în forma actuală proprietarul poate, practic, în termenul general de prescripţie să facă în mod concret o contestare, chiar prin intermediul instanţei de judecată, a listelor de întreţinere fapt care ridică cel puţin două probleme: lipsa de implicare constructivă a fiecărui proprietar în a fi interesat de propria listă de plată şi lipsa unei continuităţi în actele contabile, în condiţiile în care oricare proprietar poate contesta o listă din urmă cu 3 ani.

În cazul în care o astfel de cotestare după un termen atât de lung are loc şi este intemeiată, poate genera instabilitate la nivelul asociaţiei şi poate duce până la recalcularea tuturor listelor de plată lunare şi crearea unei discrepanţe între ceea ce s-a plătit de către fiecare proprietar şi ceea ce ar fi trebuit plătit de către fiecare proprietar (în plus sau minus).

În noua formă propusă, se pune accent pe implicare şi predictibilitate. Astfel, proprietarul “poate” în continuare să conteste lista de plată lunară în acel termen de 10 zile, dar este oprit din demersul său dacă nu realizează procedura în termen de 1 an de la scadentă listei. În acest fel este pe de o parte, determinat să-şi consulte propria lista de plată, să devina mai atent la cheltuielile ce compun cota sa lunară. Termenul de 1 an face ca nici asociaţia să nu suporte consecinţa, posibilă, a recalcularii unor liste pe o perioadă lungă de timp.Termenul de 1 an este suficient de lung pentru realizarea contestării, proprietarul având suficient timp pentru a cântării dacă realizează sau nu o astfel de procedură, timpul fiind suficient pentru a avea o imagine asupra tuturor aspectelor (acte, situaţii, lucrări etc), fără a fi o sancţiune aplicată într-un timp scurt.

Pe de altă parte sancţiunea este prescripţia şi nu decăderea, cu toate avantajele prevăzute de lege. Sigur, în cazul în care proprietarul nu realizeaza demersul în termenul de 1 an (şi nu avem cauze de suspendare), posibilitatea acestuia de a contesta lista de plată, dispare. Este o sancţiune a pasivităţii totale a proprietarului un timp suficient de mare.

14. Forma actuală:

Art. 28 alin. 4 În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevăzute la art.10.

Forma propusă:

Art. 28 alin. 4 În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare, din partea comitetului executiv, a solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevăzute la art.10.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, textul include cenzorul/comisia de cenzori în aria celor ce “soluţionează”, în condiţiile în care în mod efectiv cenzorul nu are niciun fel de astfel de prerogativă desprinsa din lege. Prin urmare, acesta este practic obligat să răspundă dar pus efectiv în imposibilitate de a lua vreo măsură concretă, atribut exclusiv al comitetului sau adunării generale.

Prin urmare, prin forma propus[ “soluţionarea” este lăsată la latitudinea comitetului, cenzorul fiind doar “înştiinţat” de solicitarea proprietarului. Pe de altă parte, accentul pe “soluţionare” pus pe cenzor este inoportun, în condiţiile în care majoritatea covârşitoare a solicitărilor proprietarilor vizează aspecte care au ca izvor raporturi juridice, iar cenzorul nu are astfel de studii şi calificări să poata “soluţiona” sau să-şi exprime un astfel de punct de vedere în afara ariei sale de competenţă.

15. Forma actuală:

Art. 29 alin. 2 Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevăzute la art. 10 sau, după caz, poate solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate.

Forma propusă:

Art. 29 alin. 2 Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor legii, statutului sau acordului de asociere, regulamentului condominiului sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevăzute la art. 10 sau, după caz, poate solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate. Sesizare instanţei de judecată poate fi realizată într-un termen de 3 luni de la data la care proprietarul sau orice persoană vătămată într-un drept al său a luat la cunoştinţă de respectivul act.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, deşi se face trimitere la sesizarea instanţei de judecată cu privire la atacarea hotărârilor adunărilor generale, deciziilor comitetului nu se menţionează termenul în care un astfel de act poate fi atacat.

Neprecizarea unui termen va duce la extinderea posibilităţii de atacare din partea unui proprietar până la termenul general de prescripţie de 3 ani şi corelativ lipsa unei stabilităţi în actul decizional la nivelul asociaţiilor.

De asemenea actuala formă a uitat să menţioneze ce se întâmplă cu hotărârea sau decizia atacată în faţă instanţei de judecată. A nu se face o mentiune în acest sens, echivalează cu posibilitatea blocării în întregime a activităţii curente din asociaţii, prin posibilitatea atacării fiecărei hotărâri sau decizii şi corelativ interpretarea că actul nu mai poate produce efecte şi trebuie aşteptata soluţia instanţei, care de multe ori vine după multe luni de aşteptare (Bucureşti poate şi 1 an).

Stabilirea unui termen de 3 luni este necesară pentru predictibilitate şi pentru implicarea proprietarilor în activitatea concretă de luare a decizilor şi cenzurării acestor decizii în situaţia în care se simt prejudiciaţi într-un drept al lor. A lăsa posibilitatea propriretarilor şi celor ce se simt vătămaţi întrun drept al lor să atace o astfel de hotărâre sau decizie într-un termen de 3 ani, echivalează cu inexistenţa unei posibilităţi de gestionare pe termen scurt şi mediu, existând oricând posibilitatea blocării unor investiţii/lucrări, colectări de sume etc.

Termenul de 3 luni este suficient pentru ca oricare proprietar să-şi analizeze opţiunile cu privire la actul supus propriei analize. O astfel de interpretare a avut şi CCR prin decizia 670/2011 M.O. 421 din 16.06.2011, termenul curgând de la data la care proprietarul sau persoana vătămată a luat la cunoştinţă de actul atacat.

De asemenea menţiunea cu privire la suspendarea actului este necesară pentru a preîntâmpina o opinie în cadrul asociaţiei potrivit cu care realizarea unei sesizări a instanţei echivalează automat cu neaplicarea actului atacat, ceea ce ar deschide calea unor permanente şicanări din partea unei minorităţi care doreşte să blocheze o decizie a unei majorităţi.

16. Forma actuală:

Art.30 alin 2 Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.

Forma propusă:

Art.30 alin 2 Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat. În cazul în care au intervenit modificări ale numărului de persoane şi proprietarul nu notifică asociaţia, comitetul la sesizarea scrisă venită din partea unui proprietar, poate lua o decizie privind majorarea numărului de persoane. Decizia se comunică în scris proprietarului.

Scurtă fundamentare:

Deşi în actuala reglementare se face trimitere la termenul de 10 zile, nu se menţioneaza cum se poate îndrepta o lipsă de diligenţă din partea proprietarului sau mai rău (cazul cel mai întâlnit) care este posibilitatea de sancţionare a unui astfel de proprietar care încearcă să-şi diminueze cota pe numărul de persoane, prin ascunderea numărului real ce efectiv locuiesc în acel imobil, cu consecinţa directă a creşterii cotei pentru ceilalţi locatari trecuţi în lista de plată lunară.

În forma propusă, în situaţia unei sesizări scrise (pentru cointeresarea proprietarilor în activitatea curentă şi în lecturarea listei de plată) se acordă posibilitatea comitetului de a lua o decizie de introducere a unui număr de persoane la cotele de întreţinere pentru un anumit imobil. Decizia se comunică în scris proprietarului şi sigur, acesta poate contesta decizia în termenul şi după procedura prevăzută la art.29 alin 2.   

Existând o astfel de prevedere, proprietarii vor fi descurajaţi să “uite” realizarea cererilor de introducere la numărul de persoane, practică des întalnită acum în cadrul asociaţiilor de proprietari.

17. Forma actuală:

Art.33 alin. 9 Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie.

Forma propusă:

Art.33 alin. 9 Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie.

Scurtă fundamentare:

Actuala reglementare este lipsită de relevanţă pentru asociaţiile de proprietari, deoarece se face trimitere la notarea în cartea funciară a datoriilor mai mari de 3 luni DAR care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată, adică 2080 lei.

Prin urmare, aşa cum arată textul de lege face un mare deserviciu asociaţiei, pentru că degeaba se face trimitere la termenul de 3 luni dacă acest termen este condiţionat de suma minimă existentă de 2080 lei.

În concret, în marea majoritate a asociaţiilor cei 2080 lei se acumulează într-un termen şi de ani de zile, dacă avem în vedere cote de 50 – 70 lei pe lună (50 leix12 luni =600 lei an). Condiţionarea de sumă face inaplicabil termenul de 3 luni. 

În noua formă, termenul de 3 luni este suficient pentru crearea unei presiuni pe proprietar în vederea achitării la timp şi în integralitate a cotelor lunare ce îi revin, iar pentru preşedinte precizarea obligaţiei de notare, reprezintă o responsabilitate în vederea protejării interesului asociaţiei cu consecinţa, în caz de neîndeplinire, a atragerii răspunderii.

18. Forma actuală:

Art.36 lit. c) în baza acordului în scris al tuturor proprietarilor din condominiu;

Forma propusa:

Art.36 lit. c) în baza hotărârii adunării generale şi cu acordul scris al proprietarilor direct afectaţi;

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, schimbarea destinaţiei unui spaţiu comun este condiţionată de un acord scris din partea tuturor proprietarilor. Să luam un exemplu clasic: bloc cu ghene sau uscătorii cu 10 nivele şi 54 de apartamente. Ghenele şi uscatoriile nu mai sunt folosite, fiind închiriate pentru a fi folosite ca spaţii de depozitare, arhivă chiar birou.  

Obţinerea acordului scris de la toţi proprietarii pe de o parte presupune un efort considerabil, dacă avem în vedere asociaţiile mari cu sute de apartamente, iar pe de altă parte deschide larg uşa spre abuzuri sau încercare de obţinere a unor avantaje (sigur se găseşte cel puţin un proprietar care nu semnează pentru că vrea să închirieze vecinul sau nu vrea să semneze ştiind că de semnătura lui agaţă încheierea unui contract de închiriere).

Să nu uităm faptul că, orice fel de astfel de închiriere reprezintă un venit al asociaţiei, folosit în vederea îmbunătăţirii confortului proprietarilor. Or, acordul scris al tuturor va pune capăt încasării unor astfel de sume de către asociaţiile de proprietari.

Noua formă instituie acordul adunării generale, organul suprem de conducere la nivelul asociaţiei corelativ cu acordul proprietarilor vecini cu acel spaţiu şi afectati în mod direct. Procedura este simplificată dar ţine seama de voinţa proprietarilor invecinaţi sus/jos/dreapta/stânga şi au cel puţin un perete comun cu acel spaţiu, proprietari care pot împiedica schimbarea destinaţiei dacă se consideră că vor putea fi vătămaţi/deranjaţi etc într-un drept al lor.

19. Forma actuală

Art.37 alin 3 Zidurile dintre proprietăţile individuale şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu şi a autorizaţiei de construire, eliberate de autoritatea administraţiei publice competente în conformitate cu legislaţia în vigoare, numai dacă prin aceste modificări nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari din condominium.

Forma propusă:

Art.37 alin 3 Zidurile dintre proprietăţile individuale şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, cu hotararea adunarii generale şi a autorizaţiei de construire, eliberate de autoritatea administraţiei publice competente în conformitate cu legislaţia în vigoare, numai dacă prin aceste modificări nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari din condominium.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, limitarea posibilităţii de reamplasare a unor pereţi interiori, ce nu fac parte din structură (ce pot fi edificaţi din rigips) de existenţa acordului scris al tuturor proprietarilor este una mult prea împovărătoare, în condiţiile în care deşi ar exista o expertiză favorabilă, lipsa unei singure semnături din totalul de 245 de proprietari (asociaţiile mari) ar pune proprietarul în imposibilitatea realizării unei lucrări de modernizare.

Pe de altă parte, este nefiresc ca, de exemplu, într-un bloc cu 6 scări, proprietarul de la scara 1 să meargă şi să solicite unui proprietar de la scara 6 să-i dea o semnatură/să-i dea un acord.

Des folosita expresie, “acordul scris al tuturor proprietarilor”, nu ţine cont de realitatea din România unde există blocuri în care nu mai locuieşte o bună parte din proprietari, aceştia fiind plecaţi la muncă în străinătate. O astfel de prevedere, face imposibilă realizarea oricărei amenajări etc, în condiţiile în care luarea acordului scris de la proprietar este imposibilă.

Propunerea pune accent pe adunarea generală, locul în care pot fi expuse argumente pro şi contra, locul în care se poate explica concluzia din raportul tehnic întocmit, în condiţiile în care adunarea generală este organul suprem de conducere.

20. Forma actuală:

Art. 37 alin. 4 Proprietarii din condominii au obligaţia de a depune la preşedintele asociaţiei de proprietari fotocopii după autorizaţiile de construire pentru executarea lucrărilor, eliberate în condiţiile legii, în scopul recalculării suprafeţelor utile şi a suprafeţelor construite.

Forma propusa:

Art. 37 alin. 4 Proprietarii din condominii au obligaţia de a depune la preşedintele asociaţiei de proprietari fotocopii după autorizaţiile de construire pentru executarea lucrărilor, eliberate în condiţiile legii, în termenul prevăzut la art.34 alin 3, în scopul recalculării suprafeţelor utile şi a suprafeţelor construite.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, textul nu stabileşte niciun termen în care proprietarul să depună actele în vederea transpunerii acelor date în listele lunare de plată, fiind cunoscut faptul că orice act ce ar presupune o plată în plus la cotele de întreţinere este împins a fi depus cât mai mult timp cu putinţă.

Stabilirea unui termen, are rolul de punere în întârziere a proprietarului şi posibilitatea reală a asociaţiei de a lua măsuri pentru corelarea listei de plată cu realitatea din teren, imediat după cele 30 de zile. În condiţiile în care listele de plată lunare se încheie cu “o lună în urmă”, termenul de 30 de zile este perfect pentru ca modificarea să poata fi operată imediat, deci proprietarul să intre în calculul cotei ce îi revine, imediat.

21. Forma actuală:

Art.38 alin 2 Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei şi avizat de cenzor/comisia de cenzori.

Forma propusă:

Art.38 alin 2 Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei.

Scurtă fundamentare:

În forma actuală, textul introduce o derogare de la cvorumul adunării generale, instituind un acord de două treimi, fără a ne arăta cum se convoacă adunarea generală şi de câte ori până se întruneşte acest cvorum (posibil în majoritatea asociaţiilor să nu se întrunească niciodată). Este mult prea restrictiv textul, în condiţiile în care preşedintele şi comitetul răspund pentru modul în care este gestionată activitatea asociaţiei.

În actuala formă se blochează posibilitatea de închiriere a unor spaţii şi obţinerea de sume de bani, sume ce pot fi folosite doar la îmbunătăţirea confortului proprietarilor. Prin urmare, este suficient acordul exprimat în adunarea generală ordinară. Mai mult, oricare proprietar nemulţumit are posibilitatea de a ataca în faţa instanţei de judecată acea hotărâre.

Introducerea cenzorului cu “avizarea” lui, este total neavenită, în condiţiile în care discutăm de un raport juridic contractual ce urmează a se încheia între doi profesionişti, teren pe care cenzorul nu are o specializare. Răspunderea lui pe această arie de expertiza nu va face, în concret, decât refuzul (ce-i drept justificat) al cenzorilor de a îşi asuma astfel de acte. Nu sunt jurişti şi nu au studii juridice care să le permită o interpretare a unor astfel de acte.

Menţionăm că deja, în practică, cenzorii refuză semnarea actelor, aplicareă “avizării” pe acte, participarea la deciziile comitetului etc, motivând exact lipsa studiilor juridice şi imposibilitatea practică de a “aviza” acte cu un pronunţat caracter juridic.

22. Forma actuală:

Art.39 Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectaţi şi pe baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare.

Forma propusă:

Art.39 Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea se fac numai cu acordul adunarii generale, al tuturor proprietarilor direct afectaţi şi pe baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare.

Scurtă fundamentare:

Din nou, textul făcând trimitere la cvorumul de două treimi limitează posibilitatea reală de obţinere a unor sume de bani. În practica anilor 2007 – 2018 s-a observat în mod clar că un cvorum de două treimi este extraordinar de greu de întrunit. Explicaţiile de la art.38 alin 2 sub acest aspect rămân valabile.

O reclamă pentru o asociaţie de proprietari este sanşa la o îmbunătăţire a stării părţilor comune. Scopul aceste legi este ŞI ca aceste părţi comune să fie întreţinute şi funcţionale. Or, atâta timp cât s-a stabilit prin lege obligaţia întreţinerii părţilor comune, faptul că sumele din reclame (de exemplu) nu pot fi folosite decât la îmbunătăţirea confortului şi s-a stabilit şi sancţiunea aferentă încălcării unor astfel de obligaţii, este de preferat a exista posibilitatea reală de a se încasa astfel de sume.

23. Forma actuală:

Art.40 alin.1 Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul iniţial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.

Forma propusă:

Art.40 alin.1 Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul iniţial al imobilului, se poate face numai în baza hotărârii adunării generale şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării. Adunarea generală se convoacă numai după existenţa acordului scris al tuturor proprietarilor direct afectaţi.

Scurtă fundamentare:

În textul actual, s-a eliminat inexplicabil rolul adunării generale, în condiţiile în care ştim că situaţiile conflictuale au apărut chiar prin transformarea unor apartamente în spaţii de birouri, cabinete stomatologice etc aspecte ce au deranjat proprietarii. Reducerea deciziei la 5 oameni, nu credem ca este oportună într-o astfel de situaţie. 5 este numărul maxim al persoanelor din comitet, număr limitat de lege şi prin urmare aceşti 5 ar trebui să decidă în numele proprietarilor.

Se propune ca adunarea generală, organul suprem de conducere să decida, dar în cunoştinţă de cauză. Este mult mai transparent şi lipsit de urme de îndoială asupra modului în care comitetul a decis.

Apare o mare discrepanţă, de neînţeles pentru toţi cei implicaţi în activitatea asociaţiilor, în momentul în care actuala reglementare limitează posibilitatea asociaţiei de a încasa sume de bani (reclame, antene GSM/date etc) prin stabilirea unui cvorum de două treimi dar în astfel de cazuri sensibile într-un bloc/comunitate în care planul iniţial era de imobile cu destinaţia de locuinţă, să laşi decizia de schimbare a destinaţiei în mâna a 5 oameni din comitet, nu pare cea mai fericită alegere.

24. Forma actuală:

Art.40 alin 2 Odată cu acordul menţionat la alin. (1), proprietarii direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării şi proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă semnează şi o convenţie cu privire la declararea activităţii care se va desfăşura în spaţiul respectiv, precum şi numărul de persoane în funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane.

Forma propusă:

Art.40 alin 2 Odată cu îndeplinirea condiţiilor menţionate la alin. (1), asociaţia de proprietari prin preşedinte şi proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă semnează şi o convenţie cu privire la declararea activităţii care se va desfăşura în spaţiul respectiv, precum şi numărul de persoane în funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane. Convenţia este valabilă pe toată durata activităţii desfăşurate şi pentru care s-au emis actele menţionate la alin.1, se actualizează periodic, în functie de elementele noi care intervin, în funcţie de numărul persoanelor care desfăşoara zilnic activităţi în spaţiu, de numărul mediu zilnic de clienţi. În situaţia în care proprietarul care a solicitat schimbarea destinaţiei refuză încheierea convenţiei în termen de 30 de zile de la data adunării generale, comitetul poate emite o decizie cu privire la numărul de persoane în functie de care vor fi calculate cheltuielile în baza constatărilor vizuale cu privire la activitatea desfăşurată din punct de vedere al persoanelor angajate şi al numărului de clienţi.

Scurtă fundamentare:

Actualul text nu are niciun fel de susţinere, obligând la încheierea unei convenţii între proprietarii afectaţi şi cel care doreşte schimbarea destinaţiei, în condiţiile în care proprietarii afectaţi nu au nicio treabă nici cu calcularea cotelor de întreţinere nici cu posibilitatea de a avea vreo intervenţie asupra unui contract ce vizează numărul de persoane din alt imobil. Formularea este nefericită, proprietarii neputând angaja asociaţia, singura care poate încheia o convenţie atâta timp cât asociaţia realizează listele de plată şi asociaţia recuperează costurile repartizate la numărul de persoane.

Semnarea unei convenţii doar între proprietarii afectaţi şi proprietarul ce solicită schimbarea destinaţiei, lasă fără niciun fel de atribut asociaţia de proprietari, adică chiar entitatea juridică care ar putea fi parte într-o astfel de convenţie.

Noua formulare vine să clarifice raportul ce urmează a se naşte între asociaţia de proprietari şi cel ce solicită schimbarea pe de o parte, iar pe de altă parte, stabileşte ordinea întocmirii actelor : prima dată avem în vedere acordul scris al proprietarilor direct afectaţi şi mai apoi poate avea loc convocarea adunării generale. În mod practic, prima opţiune aparţine proprietarilor direct afectaţi, cei care vor resimţi în mod direct activitatea ce urmează a se desfăşura în acel spaţiu.

De asemenea se instituie termenul de 30 de zile pentru semnarea convenţiei şi modalitatea în care, în caz de refuz, se poate proceda la introducerea în listele de întreţinere a numărului de persoane din acel spaţiu. În practică se întamplă des ca societăţile ce desfăşoară activităţi în blocuri destinate locuirii, “uită” să declare numărul de persoane în mod corect sau “uită” să încheie aceste convenţii, nefiind defipt un termen.

25. Forma actuală

Art.43 alin. 2 Hotărârea de atribuire în folosinţă exclusivă se adoptă cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu şi ai cotelor-părţi indivize.

Forma propusă:

Art.43 alin. 2 Hotărârea de atribuire în folosinţă exclusivă se poate face numai în baza hotărârii adunării generale şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus atribuirii exclusive.

Scurtă fundamentare:

Această atribuire exclusivă are în vedere acele contracte de închiriere prin care boxe, uscătorii, ghena etc sunt folosite de către un proprietar cu obligaţia corelativă la plata unei chirii, adică venit la fondul asociaţiei. Limitarea posibilităţii de închiriere prin existanţa acordului tuturor proprietarilor nu credem că se justifică, cu atât mai mult cu cât nu discutăm de renunţarea proprietarilor la un drept al lor pe de o parte, iar pe de altă parte există limitarea contractului la termenul de 12 luni.

Noul text pune accent pe necesitatea existenţei unei hotărâri a adunării generale pe de o parte iar pe de altă parte, pe necesitatea acordului proprietarilor direct afectaţi, element mult mai aproape de protejarea proprietarului decât de limitarea posibilităţii de încasare a unor sume, de existenţa unui acord din partea tuturor. În condiţiile în care legea actuală nu distinge, putem spune că pentru închirierea unei uscătorii de la scara 1 este nevoie de acordul tututor proprietarilor, adică şi de acordul proprietarilor de la scara 6 sau 9, proprietari care poate nici nu cunosc unde este situat acel spaţiu, DAR cu toţii fac parte din aceeaşi asociaţie.

26.Forma actuală

Art. 46 alin 1 La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un număr par de membri, precum şi un cenzor sau o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani şi pot fi reînnoite.

Forma propusă:

Art. 46 alin 1 La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un număr par de membri, precum şi un cenzor sau o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 2 ani şi pot fi reînnoite.

Scurtă fundamentare:

Textul actual face trimitere la o durată a mandatului de 4 ani, o durată mult prea mare în ceea ce reprezintă activitatea din cadrul asociaţiei de proprietari Posibilitatea ca un comitet şi preşedinte să ocupe aceste funcţii timp de 4 ani, naşte o serie de incoveniente în rândul comunităţii pe de o parte, iar pe de altă parte, o minoritate de 5 persoane pot decide un termen extrem de lung.

Termenul de 4 ani va duce la lipsa vigilenţei şi implicării comitetului activ şi constructiv, ştiind că următoarele alegeri sunt peste 4 ani, prerogativele convocării adunării generale sunt în sarcina comitetului iar posibilitatea ca proprietarii să convoace adunarea generală extraordinară, sunt reduse.

Termenul de 2 ani propus este mai mult decât suficient pentru punerea în aplicare a planului propus de echipa aleasă în funcţiile de conducere şi pentru a demonstra că se preocupă de binele comunităţii din care fac parte.

27. Forma actuală:

Art.47 alin 2 Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari.

 Forma propusă:

Art.47 alin 2 Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari. Doar membri pot avea propuneri, vota, alege şi a fi aleşi în organele de conducere în cadrul adunărilor generale ordinare sau extraordinare.

Scurtă fundamentare:

Completarea textului actual este benefică, în condiţiile în care textul a uitat să menţioneze principala diferenţă dintre proprietarul membru şi cel care nu doreşte a fi membru al asociaţiei. Neimplicarea în activitatea curentă trebuie să facă diferenţa şi prin urmare, proprietarul nemembru poate participa la adunarea generală fără însă a avea posibilitatea de implicare directă. Proprietarul ce este membru al asociaţiei, poate avea astfel acces la organele de conducere, la propuneri etc arătând că este interesat de comunitatea din care face parte, prin acel procedeu denumit “aderare”.

Menţionarea celor două tipuri de adunări generale este benefică, deoarece stabileşte în mod clar că doar membri se pot implica şi în cadrul adunărilor generale ordinare dar şi iîn cele extraordinare. Calitatea de membru al asociaţiei, face diferenţa.