Piaţa imobiliară devine tot mai activă în 2018. Oraşele regionale vor fi noi motoare de creştere

În contextul unei creşteri economice care a depăşit performanţele celorlalte ţări din regiunea Europei Centrale şi de Est (ECE), România a înregistrat un an 2017 foarte bun din punct de vedere al pieţei imobiliare, în special pentru segmentele de birouri, investiţii şi terenuri.

Conform noului raport al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International, dinamismul pieţei va continua şi pe parcursul anului 2018, fiind dublat de noi cereri şi tendinţe în Capitală şi mai ales în marile oraşe regionale din ţară.

Oraşele regionale ar putea contribui cu o pondere mai mare la PIB-ul României

În 2017, PIB-ul a înregistrat o creştere de 7% datorită consumului privat şi a sectoarelor de servicii, industrial şi agricultură. Principalul factor care susţinut consumul a fost creşterea salariilor, venită ca urmare a măsurilor luate de guvern şi a încordării pieţei muncii, care credem că se va dovedi a fi sustenabilă prin prisma diferenţei mai mari dintre productivitate şi costul forţei de muncă din România faţă de ţările din regiune.

„În 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), ca urmare a reducerii stimulentelor fiscale, a înăspririi politicii monetare, a accelerării inflaţiei, a unei tendinţe mai ridicate de a economisi şi a unui curs valutar al RON mai slab, aspecte ce vor pune presiune şi pe încrederea consumatorilor, nu doar pe salariile reale. De asemenea, ne aşteptăm ca marile oraşele regionale din România (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Braşov) să contribuie cu o pondere mai mare la PIB în următorii ani: buna calitate a vieţii pe care o oferă acestea influenţează mişcarea migratorie a populaţiei în defavoarea Capitalei, iar costurile operaţionale scăzute şi numărul mare de studenţi din domeniul IT&C ar putea determina marile companii să se extindă în restul ţării”, a declarat Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania.

Piaţa de investiţii, peste pragul de 1 mld. euro

Creşterea economică a încurajat interesul investitorilor pentru România, ceea ce a dus la o îmbunătăţire calitativă a pieţei. Cu toate acestea, prelungirea fazei de negociere a amânat unele tranzacţii pentru 2018, lichiditatea din 2017 rămânând aproape neschimbată la 960 mil. euro. Cele mai mari tranzacţii au fost parteneriatul dintre Iulius Group şi Atterbury Europe (estimat la 200 mil. euro) şi vânzarea hotelului Radisson Blu către Cerberus Capital Management şi Revetas Capital (169 mil. euro).

2018 va reprezenta un an de cotitură pentru piaţa de investiţii, mai ales din prisma segmentului de birouri. Dacă până acum erau tranzacţionate clădiri de birouri cu o suprafaţă medie de 20.000 mp, pipeline-ul pentru perioada următoare include proiecte cu o suprafaţă medie de peste 50.000 mp. Prin urmare, volumul de investiţii pe piaţa de birouri ar putea creşte de la 160 mil. euro în 2017 la 500 mil. euro în 2018. De asemenea, volumul total de investiţii estimat pentru anul acesta va depăşi pragul 1 mld. euro, iar randamentele pentru proiectele de retail, birouri şi industrial ar putea scădea cu 25-50 puncte de bază.

Evoluţia birourilor: către noi poluri şi regiuni

În Bucureşti, piaţa de birouri a avut parte de o creştere moderată, înregistrând noi livrări de 123.000 mp ce au dus stocul de spaţii moderne la un total de 2,3 mil. mp. Această valoare mai mică decât estimările iniţiale este rezultatul întârzierilor provocate de lipsa forţei de muncă, de obţinerea avizelor de construcţie şi de dezvoltatorii care au dorit să-şi îmbunătăţească rata de preînchiriere a proiectelor. Cu toate acestea, suprafaţa totală închiriată în spaţii de clasa A a însumat 320.000 mp, iar cererea nouă a depăşit pragul de 150.000 mp, valoarea din urmă fiind un maxim al ultimilor ani. Segmentul de IT&C a rămas principalul motor al cererii, generând 44% din activitatea de închiriere (140.000 mp). Cele mai active zone au fost Floreasca/Barbu-Văcărescu şi CBD (19% din totalul tranzacţiilor), urmate de Piaţa Presei/Expoziţiei şi Centru-Vest.

În condiţiile în care dezvoltatorii devin din ce în ce mai prudenţi, anul acesta în Capitală vor fi livraţi 185.000 mp de birouri clasa A, cererea totală fiind estimată în jurul a 300.000 mp, iar cea netă la 135.000 mp. Problema infrastructurii cu care se confruntă zona de nord a Bucureştiul va determina extinderea stocului din zone precum Centru-Vest sau îndreptarea atenţiei către noul pol din Expoziţiei. Totodată, atractivitatea oraşelor regionale va fi, la rândul ei, susţinută de un pipeline generos: dacă în prezent stocul total de birouri din cele patru mari oraşe regionale este de 3,5 ori mai mic decât cel al Bucureştiului, acesta va creşte în 2018 cu 150.000 mp, fapt ce va reduce ecartul faţă de Capitală.

Un nou record pentru livrările de spaţii industriale

Piaţa de spaţii industriale a ajuns anul trecut la un total de 3,5 mil. mp de spaţii moderne de depozitare la nivel naţional, după livrarea în 2017 a aproximativ 500.000 mp, o accelerare de peste 40% comparativ cu 2016. Din acest total, Capitala a concentrat aproximativ jumătate din totalul stocului, şi anume 1,7 mil. mp. Rata de neocupare a rămas, însă, la un nivel scăzut – 2% în Bucureşti şi sub 5% în ţară. De asemenea, anul trecut au fost încheiate tranzacţii de închiriere pentru 500.000 mp de astfel de spaţii, din care aproape 52% în zona Bucureştiului, 14,6% în Timişoara şi 12,4% în Piteşti. Cea mai mare cerere a venit din zona de logistică – 47%, aceasta fiind urmată de segmentele de retail (17%) şi auto (9%).

„Există în continuare condiţii favorabile pentru dezvoltarea spaţiilor industriale. În consecinţă, estimăm că anul acesta stocul va creşte cu încă 700.000 mp la nivel naţional, iar cererea va veni din partea logisticienilor şi a sectoarelor de comerţ online şi FMCG. Lipsa dezvoltărilor de infrastructură va favoriza concentrarea spaţiilor în zona Capitalei, unde se aşteaptă livrări de aproape 400.000 mp, însă atenţia se va îndrepta şi către regiunile din centrul şi vestul ţării care oferă acces imediat la autostrăzile Ungariei”, a explicat Silviu Pop.

Retailul şi birourile vor influenţa achiziţiile de terenuri din oraşele regionale

În 2017, valoarea totală a tranzacţiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare (exceptând segmentul industrial) a crescut cu 25-30% faţă de 2016, depăşind pragul de 350 mil. euro la nivel naţional. Aproximativ două treimi din această valoare a revenit Capitalei, unde tranzacţiile cu terenuri pentru dezvoltări rezidenţiale au reprezentat mai mult de jumătate din volumul investiţional, iar restul a fost preluat aproximativ egal de segmentele de retail şi birouri.

„2018 va fi cel puţin la fel de dinamic ca anul precedent, în condiţiile în care există multe tranzacţii în curs de negociere. Cu toate acestea, având în vedere faptul că dezvoltatorii au deja terenuri în portofoliu, accentul va fi pus mai degrabă pe dezvoltarea proiectelor planificate decât pe noi achiziţii. Aşadar, cererea nouă ar putea fi puţin mai redusă. De asemenea, dezvoltatorii se vor îndrepta şi către marile oraşe regionale, pe partea de birouri şi rezidenţial, datorită interesului sporit din partea chiriaşilor/cumpărătorilor, dar şi către oraşele mai mici, cu o populaţie sub 100.000 locuitori, care au un deficit de spaţii moderne de retail”, a adăugat Silviu Pop.