Cum pot construi pe un teren extravilan?

Pentru cei care vor să-şi ridice o casă departe de aglomeraţia şi poluarea oraşului şi chiar pentru marii developeri, terenurile extravilane atrag mai ales prin preţurile mici. Drumul ce

Pentru cei care vor să-şi ridice o casă departe de aglomeraţia şi poluarea oraşului şi chiar pentru marii developeri, terenurile extravilane atrag mai ales prin preţurile mici. Drumul ce trebuie parcurs de la achiziţie până la obţinerea autorizaţiei efective de construcţie nu este însă unul lipsit de dificultăţi.

Lotul trebuie scos din circuitul agricol

Cornel Paunescu
Vicepreşedintele Ordinului Geodezilor din România

"Una din condiţiile de bază este ca terenul să fie cât mai aproape de intravilanul existent. Cu cât este mai aproape, cu atât şansele de aprobare (a trecerii în intravilan) sunt mai mari.

Intravilanul existent este dat de PUG (Plan Urbanistic General). PUG-ul este stabilit în funcţie de tipul localităţii: sat, comună, oraş, municipiu. Fiecare are nişte criterii prin care se stabileşte limita intravilanului.

Intravilanul este definit ca teritoriul pe care se poate construi. Regimul construcţiilor este şi el definit de regulile urbanismului. La fel şi înălţimea admisă.

Atunci când se doreşte să se construiască în afara zonei definite de PUG, persoana care cere aceasta trebuie să ceară unui arhitect să întocmească un PUZ (Plan Urbanistic Zonal). Această documentaţie prezintă condiţiile practice de rezolvare a construcţiei: de unde aduce electricitatea, apa curentă, canalizare, gaz etc. (evident, dacă acestea sunt în zonă). De asemenea, se va specifica regimul de înălţime a construcţiilor din zonă. PUZ-ul trebuie aprobat de consiliul local al teritoriului administrativ pe care se află terenul în cauză.

Una din condiţiile pentru terenul pe care se va construi, în afara PUG-ului aprobat, este scoaterea din circuitul agricol. Din circuitul agricol se scoate o suprafaţă cât mai mică, având în vedere taxele destul de ridicate.

Astfel, dacă cineva a cumpărat o parcelă de 500 de metri pătraţi şi doreşte să facă o construcţie cu amprenta de 100 de metri pătraţi, nu va scoate din circuitul agricol decât cei 100 metri pătraţi de construit, restul rămân cu destinaţie agricolă".

Solicitantul trebuie să facă un PUZ

Razvan Petrisor
Director general Art Imob Grup

"În primul rând, terenul trebuie să poată fi declasat din punct de vedere agricol, ceea ce se poate face numai începând cu categoriile III şi IV (categoriile I şi II fiind rezervate pentru agricultură). Autoritatea care decide în acest sens este Oficiul de Studii Pedologice şi Agrochimice (OSPA), care întocmeşte un studiu (pe banii solicitantului). În al doilea rând, trebuie să existe studii pentru extinderea intravilanului localităţii prin Planul Urbanistic General (PUG).

Dacă aceste două condiţii sunt îndeplinite, solicitantul trebuie să întocmească un Plan de Urbanism Zonal (PUZ) şi un proiect pentru edificabilele propuse, pe cheltuiala sa (pentru PUZ, costurile sunt cuprinse, pentru zona rurală, între 1 şi 2 euro metrul pătrat).

Procedura este destul de anevoioasă - durează cel puţin şase luni şi poate ajunge până la doi ani şi necesită aprobări de la toate autorităţile locale, judeţene şi chiar ale unor ministere şi autorităţi naţionale.

Dacă PUZ-ul se aprobă, în maximum două luni se poate face trecerea în intravilan. Avantajul beneficiarului este că poate modela zona în funcţie de necesităţile sale".

Trecut în intravilan, un teren îşi poate tripla preţul

Ionut Butoi
Director executiv Uniunea Nationala Imobiliara

"Când vorbim de teren extravilan, ne putem referi, în fapt, la două tipuri de terenuri: teren extravilan agricol (inclus in circuitul agricol) şi teren intravilan agricol (terenul este trecut în intravilanul localităţii, dar pentru acesta trebuie urmată procedura de scoatere din circuitul agricol). În ambele cazuri este necesară îndeplinirea unor formalităţi pentru a reuşi să construim o casă. Ne vom referi aici la achiziţia unui teren pentru construirea unei singure case, nu a unui complex rezidenţial.

Pentru un teren extravilan agricol, procedura este mult mai complicată şi costisitoare, iar timpul de aşteptare până la trecerea lui în intravilan şi apoi de scoatere din circuitul agricol poate dura ani de zile. Astfel, investiţia optimă este de achiziţie a unui teren aflat în intravilanul agricol al unei localităţi şi nu aflat în totalitate în extravilan.

În acest caz, proprietarul lotului nu trebuie decât să urmeze operaţiunea specifică de scoatere din circuitul agricol a terenului. Estimativ, pentru un lot de 500 de metri în Otopeni, cheltuielile pentru această operaţiune sunt de aproximativ 700 de lei. Oricare ar fi decizia cumpărătorului, în majoritatea cazurilor, un teren agricol este mai ieftin decât unul aflat deja în intravilan construibil.

Dacă se ţine cont de anumiţi parametri, investiţia într-un astfel de teren se poate dovedi destul de rentabilă, pentru că un astfel de teren poate să îşi tripleze preţul. Dacă Primăria este cea care a iniţiat trecerea în intravilan a zonei, atunci este foarte probabil ca aceasta să înceapă să dezvolte şi infrastructura. Aşadar este foarte indicat să aşteptaţi începerea acestor lucrări.

Reţeta este una încercată, numai că, la fel ca în cazul bursei, trebuie să aveţi răbdare şi banii necesari pentru o asemenea achiziţie. Investiţia într-un teren este una sigură - chiar dacă uneori preţul poate varia, niciodată nu îşi va pierde valoarea".