DOCUMENT Care sunt preţurile reale cu care se vând locuinţe în Bucureşti

O locuinţă din Sectorul 2 al Bucureştiului s-a vândut anul trecut, în medie, cu peste 78.000 de euro, ţinând cont că per total au fost făcute 3.956 de tranzacţii în valoare totală de 309,3 milioane de euro.

Cele mai multe asemenea operaţiuni, anume 3.343, au avut ca obiect apartamente, acestea echivalând cu o cotă de 84,5% din total. Pe de altă parte, 203 contracte au vizat case sau vile (5,1% din total), 95 terenuri (2,4%) şi 315 alte tipuri de imobile (8%).

Din punct de vedere valoric, cota deţinută de fiecare dintre aceste categorii este diferită: apartamentele reprezintă tot o pondere majoritară, dar mai redusă, respectiv 77,8% din total, în vreme ce casele şi vilele cumulează 8,2%, terenurile 9,7%, iar celelalte imobile 4,4%.

Din punctul de vedere al numărului de tranzacţii încheiate în anul 2018, cele mai active zone din Sectorul 2, la o distanţă considerabilă de celelalte, au fost Centrul (849 de vânzări), apoi cartierele Pantelimon (808 achiziţii), Tei (695 de vânzări) şi, respectiv, Colentina (603 contracte).

Ca valoare a proprietăţilor vândute, însă, zona centrală (cu 80 de milioane de euro) este urmată de Pipera Sud (cu un total de 53,1 milioane de euro, pentru doar 301 tranzacţii), Tei (50,9 milioane de euro), Pantelimon (44,5 milioane de euro) şi, abia pe locul al cincilea, de Colentina (33,5 milioane de euro). Bineînţeles că discrepanţele între cele două clasamente nu fac decât să sublinieze valorile comparativ mai mari ale proprietăţilor tranzacţionate în centrul şi nordul Capitalei.

Datele sunt incluse într-un studiu de piaţă privind atât numărul vânzărilor de imobile consemnate în 2018, cât şi evoluţia preţurilor de vânzare la locuinţe, lansat de Primăria Sectorului 2 al Capitalei în colaborare cu Analize Imobiliare şi Imobiliare.ro. Raportul vizează toate tipurile de proprietăţi care au făcut obiectul unor asemenea contracte: apartamente, case, terenuri, dar şi locuri de parcare sau garaje. Informaţiile prelucrate de Analize Imobiliare provin de la Direcţia Venituri Buget Locale (DVBL) a Sectorului 2 şi reprezintă datele colectate din contractele imobiliare de vânzare înregistrate în vederea stabilirii bazei de impozitare.

Creştere anuală de 4,5% la apartamente                                                                         

În ceea ce priveşte valorile de tranzacţionare ale proprietăţilor rezidenţiale, de precizat ar fi apartamentele au consemnat în ultimul an şi jumătate doar creşteri uşoare ale preţului mediu unitar, anume în T4 2017 şi T3 2018. Din punctul de vedere al costului pe metru pătrat util, acest tip de imobile se situau, în ultimul trimestru, la un nivel maxim raportat la întregul an, respectiv 1.170 de euro (la egalitate cu trimestrul al doilea). În ultimul pătrar al anului trecut, preţul mediu de vânzare al unui apartament era cu 4,5% mai mare decât în perioada similară a anului precedent (când ajungea la 1.140 de euro pe metru pătrat util).

Aceste date confirmă tendinţa de încetinire a ritmului scumpirilor de pe segmentul rezidenţial evidenţiată în ultimul an de evoluţia Indicelui Imobiliare.ro (care ia în calcul preţurile cerute de proprietari) – spre comparaţie, valorile de listare ale apartamentelor din Capitală au consemnat, per ansamblu, un avans de 6% pe parcursul lui 2018.

Anul trecut, segmentul vilelor a fost caracterizat de o mai mare instabilitate, cel puţin din punctul de vedere al preţurilor de tranzacţionare pe metru pătrat util: punctul maxim a fost atins în T3 2018 (1.370 de euro pe metru pătrat util), iar cel minim în T4 2018 (960 de euro pe metru pătrat util), la concurenţă cu T4 2017 (900 de euro pe metru pătrat util).

Privind, însă, la preţul mediu pe metru pătrat desfăşurat, se poate observa că variaţiile sunt mult mai reduse, valorile de tranzacţionare menţinându-se în intervalul 800-900 de euro pe metru pătrat (faţă de puţin peste 700 de euro pe metru pătrat în ultima jumătate din 2017).

Preţul de vânzare al apartamentelor

În funcţie de perioada de construire, preţul mediu pe metru pătrat util pentru apartamentele vândute în Sectorul 2 al Capitalei a avut evoluţii diferite. Locuinţele finalizate înainte de anul 1945 au reuşit să depăşească pragul de 900 de euro pe metru pătrat util în primele trei trimestre ale anului trecut, dar au coborât la 780 de euro pe metru pătrat util în T4. De o mai mare stabilitate au fost caracterizate unităţile locative finalizate între 1945 şi 1977 şi, respectiv, între 1978 şi 2000; apartamentele mai noi, finalizate din 2001 încoace, s-au apreciat vizibil, însă, de la 1.190 de euro pe metru pătrat util în T1 2018, la 1.350 de euro pe metru pătrat util în T3 şi T4. 

În ceea ce priveşte preţurile unitare de tranzacţionare în funcţie de suprafaţa utilă a imobilelor, cel mai mare avans a fost consemnat anul trecut de apartamentele de 55 până la 74 de metri pătraţi - acestea au ajuns să coste 74.000 de euro în ultimul pătrar al anului, faţă de 70.000 de euro în cel dintâi. Şi la preţurile pe metru pătrat util (raportat tot la suprafaţa totală), creşterea resimţită de apartamentele cuprinse între 55 şi 74 de metri pătraţi iese în evidenţă, acestea ajungând să coste 1.170 de euro pe metru pătrat util, foarte aproape de nivelul valabil pentru unităţile de 35-54 de metri pătraţi, care sunt cele mai scumpe (1.200 de euro pe metru pătrat). Aceste evoluţii pot fi explicate prin cererea în creştere pentru apartamente cu trei camere.