ANALIZĂ Clădirile de birouri construite în 2017 sunt deja ocupate. Ce proiecte sunt aşteptate în 2018

Oferta de spaţii noi de birouri de clasa A livrate anul trecut în Bucureşti a fost absorbită aproape în totalitate de cerere, arată raportul CBRE privind piaţa de birouri din 2017, potrivit căruia 90% din suprafaţă finalizată anul trecut este deja închiriată.

Datele companiei mai indică faptul că, în 2017, aproximativ 70% din cererea totală de spaţii de birouri a fost reprezentată de cererea netă (din care sunt excluse tranzacţiile de tipul reînnoiri/renegocieri) iar cererea totală a depăşit pragul de 350.000 mp, fiind cu 30% mai mare comparativ cu 2015 şi cu 22% mai mare faţă de anul 2014.

Cererea nouă de spaţii de birouri pe piaţa imobiliară din Capitală, care cuprinde intrările noi pe piaţă, extinderile companiilor cu divizii noi şi extinderea de spaţiu) a reprezentat 28% din cererea totală, mai indică raportul CBRE. Astfel, peste 10.000 de noi locuri noi de muncă au fost create în 2017 în Bucureşti.

„Numărul cerinţelor noi este în creştere; dacă în 2016 şi 2017 s-au creat în medie anual aproximativ 10.000 de locuri noi de muncă, estimăm că pentru acest an numărul cerinţelor noi urmează să crească”, arată Mihai Păduroiu, Head of Advisory&Transaction Services, Investor Leasing, Office, CBRE.

CBRE România a fost implicată în 37% din suprafaţa totală tranzacţionată de companiile de consultanţă, respectiv 43 de tranzacţii, fiind lider de piaţă atât în reprezentarea proprietarilor, cu 33% cota de piaţă, cât şi a chiriaşilor - 39%.

Peste 1.500 de noi locuri de muncă au fost create în 2017 urmare a tranzacţiilor realizate de CBRE cu cereri noi de spaţii de birouri, în domenii ca IT, producţie industrială şi servicii de business.

Cele mai active zone din punct de vedere al cererii de spaţii de birouri au fost zona de Nord (29%), Pipera (26%), Vest (16%), Central Business District - 15% şi Centru - 14% iar cererile au venit cu precădere din sectoarele IT (48%), producţie industrială şi energie (16%) şi Financiar– 11%. 

Zonele noi de business atrag cereri noi de spaţii de birouri

„Din analizele noastre, cererea se mută către zonele în care se livrează clădiri de birouri. Cel mai bun exemplu este ING Bank, care a deschis zona Expoziţiei/ Poligrafiei, unde a semnat apoi şi PwC. Putem să estimăm că urmează o cerere record în zona Expoziţiei/ Poligrafiei, dat fiind că aici sunt anunţate patru proiecte care vor atrage peste 16.000 de angajaţi până în 2020. Astfel, oraşul se dezvoltă în toate zonele de business”, explică Alina Calciu, Head of Advisory&Transaction Services, Occupiers, Office, CBRE.

Ponderea pre-închirierilor a fost semnificativă în 2017, aproximativ 22% din cererea totală a fost reprezentată de tranzacţiile de acest tip, cea mai mare tranzacţie fiind ING Bank, consolidare în Expo Business Park de 19.000 de mp, tranzacţie reprezentată de CBRE.

În 2017, companiile au avut cereri de închiriere pe suprafeţe mai mari de 5.000 de mp iar CBRE a intermediat 5 astfel de tranzacţii, peste 60% din suprafaţă tranzacţionată de companie fiind mai mare de 1.000 mp.

„După succesul proiectului Timpuri Noi Square, în următorii ani apreciem că vor urma din ce în mai multe proiecte de birouri şi în zona de Centru Sud şi Sud. Aici, stocul modern de spaţii de birouri este sub 100.000 mp în această zonă, estimăm că în următorii ani vor apărea din ce în ce mai multe proiecte de birouri sau birouri şi rezidenţial”, adaugă Păduroiu.

Stocul modern de spaţii de birouri a atins pragul de 2,76 milioane mp, din care 1,29 milioane mp în clădiri de clasa A şi 1.47 milioane mp în clădiri de clasa B. Cele mai mari proiecte de birouri finalizate în 2017, care însumează aproximativ 100.000 mp, sunt Timpuri Noi Square, dezvoltat de Vastint şi The Bridge (Forţe Partners) în zona Grozăveşti, respectiv Globalworth Campus – clădirea A, dezvoltat de Globalworth. Tot în 2017 s-a mai finalizat proiectul Aviatorilor 8A, din Piaţa Victoriei, dezvoltat de NEPI, închiriat 100% de GE şi Fitbit. În total, în 2017 s-au finalizat peste 120.000 de mp de spaţii de birouri în Bucureşti.

Ce proiecte sunt aşteptate în 2018

Pentru acest an sunt aşteptate încă 11 proiecte de clădiri de birouri în suprafaţă totală de peste 200.000 de mp. Dintre acestea, 57% sunt vor fi construite în zona de Vest a Capitalei, 18% în Centru, 12% în CBD şi 13% în Pipera.

Cele mai mari proiecte anunţate pentru anul 2018 sunt Campus 6, dezvoltat de Skanska, Orhideea Towers (CA Immo), Globalworth Campus – clădirea B, The Mark, dezvoltat de S Immo, AFI Tech Park – clădirea A, dezvoltat de AFI Europe, The Light (River Development), Unirii View (C&I), clădirea a doua din faza II a proiectului Sema Parc, dezvoltat de River Development şi Day Tower (Day Group). Pentru 2019 şi anul 2020 sunt estimate proiecte care depăşesc pragul de 600.000 de mp.

Datele CBRE mai indică faptul că 20% din suprafaţa totală de spaţii de birouri estimată a fi livrată pentru 2019 este pre-închiriată. Atunci vor fi livrate proiectele Business Garden Bucharest, dezvoltat Vastint România, Timpuri Noi Square – a treia clădire, dezvoltată de asemenea de Vastint România, Equilibrium – prima clădire, dezvoltat de Skanska, The Bridge, clădirea a doua, dezvoltat de Forţe Partners, Oregon Park – clădirea C şi Expo Business Park, dezvoltate de Portland Trust.

Rata de neocupare este de 9%, în scădere de 0,9% faţă de trimestrul al treilea din 2017 şi de 2,7% faţă de trimestrul al patrulea din 2016.

Cea mai mică rată de neocupare în Bucureşti este în zona de Nord cu 5%, urmare a creşterii numărului de tranzacţii în această zonă. Pentru clădirile de clasa A, rata de neocupare este de 5%, aproximativ la jumătate faţă de rata de neocupare a clădirilor de clasa B, respectiv12,5%. Chiria prime şi randamentul clădirilor de birouri au rămas constante în 2017, la nivelurile de 18,5 euro/mp şi respectiv 7,5%.