Creşte interesul investitorilor internaţionali pentru România. De ce alte state sunt alese pentru investiţii în defavoarea ţării noastre

Creşterea economică din prima jumătate a anului, alimentată de nivele record ale cererii interne şi a şomajului foarte mic au făcut din ţară noastră un mediu economic propice pentru atragerea investitorilor instituţionali internaţionali, arată Savills, companie internaţională de consultanţă imobiliară, în raportul de piaţă „European Investment Briefing”, care are că focus piaţă investiţiilor la nivel european în primul semestru al anului 2017.

Codrin Matei, partener şi director al departamentelor de birouri şi investiţii la Crosspoint Real Estate, cu care Savills a semnat un parteneriat, recent, declară: „România a atins un volum al investiţiilor de peste 400 milioane de euro în primul semestru din 2017. Deşi ţara noastră se situează la un sfert faţă de Polonia (1,5 miliarde de euro în primul semestru) şi la o distanţă mai mare faţă de Cehia (2 miliarde de euro), ţări concurente din punct de vedere al atractivităţii investiţiilor în CEE, perspectivele sunt promiţătoare. Yield-urile pentru birouri de prima clasă în România sunt de 7,5%, comparativ cu 5,5% în Polonia şi 4,85 % în Cehia”.

Potrivit raportului citat, dublarea salariului minim faţă de 2011 şi diminuarea taxelor au impulsionat sectorul de retail, fapt care a atras intrarea unor noi jucători pe piaţă. Investitorii au vizat sectoarele de retail şi industrial, cu tranzacţii record între 40 şi 100 de milioane de euro şi provin din Africa de Sud, China, Belgia, în timp ce Globalworth, cel mai mare investitor de pe piaţa românească, îşi diversifică portofoliul cu noi proprietăţi industriale.

„Deşi există interes din partea investitorilor în toate sectoarele, se remarcă în continuare lipsa produselor pretabile pentru investiţii pe piaţă birourilor. Cea mai mare tranzacţie pe piaţa de birouri înregistrată în primul trimestru a fost achiziţionarea clădirii Polonă 68 de către Smartown Investments într-o tranzacţie în valoare de peste 15 milioane de euro. În al doilea trimestru, ArtGroup Business Center a fost cumpărat de grupul maltez Hili Properties într-o tranzacţie de 30 de milioane de euro”, se mai arată în raport.

Potrivit acestuia, per ansamblu, piaţă imobiliară din România se îmbunătăţeşte, cu un interes tot mai mare din partea noilor jucători, iar specialiştii Crosspoint se aşteaptă la o creştere a lichidităţii şi a volumelor.

„Ne aşteptăm ca în următoarele 24 de luni să poată fi achiziţionate produse mai atractive, deoarece va există o creştere constantă a stocului de spaţii de birouri (condusă de Portland Trust, Skanska, Globalworth şi proprietari austrieci) şi de închirieri (Amazon, IBM, Bitdefender). Tranzacţiile semnificative din prima jumătate a anului 2017 au arătat încrederea investitorilor în piaţa imobiliară industrială şi în economia ţării în general”, a mai declarat Codrin Matei.

De ce nu aleg investitorii România

Potrivit directorului Crosspoint „lipsa produselor investiţionale de calitate, disponibile pe piaţa autohtonă cântăreşte în continuare în decizia mai multor investitiori de a intra în România. Acesta este şi motivul pentru care în continuare sunt preferate alte ţări din blocul european central şi de est ca opţiuni pentru investiţii. Imaginea din trecut de ţară cu un nivel de risc ridicat, prin prisma lipsei de predictibilitate pe termen lung şi a influenţelor venite din zona guvernamentală este un alt factor ce a influenţat atragerea unui număr considerabil de investitori. Este doar o chestiune de timp până când percepţia greşită va fi corectată, iar semne de îmbunătăţire se pot observa în acest sens”.

Ce se întâmplă în Europa?

Potrivit companiei de consultanţă imobiliară Savills, volumul investiţiilor din primul semestru în ţările europene analizate a atins cifra de 95 miliarde de euro, care, în ciuda scăderii volumelor de investiţii din Franţa şi Marea Britanie, este la nivel similar volumelor înregistrate în aceeaşi perioadă a anului trecut.

PIB-ul în zona Euro a crescut cu 0,5% în al doilea trimestru, al doilea vârf de creştere după criza economică. Specialiştii Savills sunt de părere că, la nivel european, sentimentul investiţional este unul pozitiv, fiind aşteptate creşteri ale PIB-ului şi scăderi ale şomajului, graţie îmbunătăţirilor pe pieţele muncii, Irlanda fiind considerată una din favoritele zonei Euro din punct de vedere al perspectivelor de creştere economică, la polul opus situându-se Grecia şi Italia, cu previziuni modeste de îmbunătăţire a climatului economic.

Marea Britanie şi Germania se află pe primele locuri ca destinaţie a investiţiilor în Europa. Regatul şi-a păstrat poziţia de lider, însă, potrivit Savills, Germania este ţara cu cea mai activă evoluţie şi se aşteaptă să depăşească volumul total din Marea Britanie până la sfârşitul anului. Germania este mai puţin volatilă din punct de vedere politic iar investitorii sunt dispuşi să plătească cele 50-75 puncte de bază pentru a-şi securiza veniturile.

Eri Mitsostergiou, European Research Director la Savills, declară: „Volumul investiţiilor în Germania este în medie cu 29% mai ridicat în a doua jumătate a anului, comparativ cu creşterea de 11% înregistrată în Marea Britanie. Este foarte posibil ca Germania să depăşească Marea Britanie în 2017 şi să devină astfel lider în clasament”.

De remarcat este reiterarea interesului investitorilor de peste ocean vizavi de proprietăţile din Marea Britanie. În trecut investitorii priveau cu precauţie oportunităţile, însă climatul incert cauzat de Brexit se pare că a dispărut iar Londra a redevenit prima opţiune în ceea ce priveşte investiţia de capital de peste ocean.

Din punct de vedere al volumului investiţional, Olanda, Spania şi Austria sunt preconizate a înregistra volume record comparativ cu anul trecut, Spania atrăgând atenţia investitorilor de peste ocean, cu volume care s-au dublat faţă de acum 5 ani, portofoliile de retail şi industriale fiind preferate, în defavoarea celor de birouri, situaţie similară şi cu restul Europei.

Marcus Lemli, Head of Savills Germany & European Investment comentează: „SUA rămâne cel mai activ investitor transfrontalier, însă surpriza vine din partea investitorilor europeni, care au devansat uşor fondurile provenite din Asia, comparativ cu anii anteriori. Investitorii chinezi sunt sub presiunea controalelor de capital, iar fondurile europene au profitat de ocazie şi şi-au adjudecat toate proprietăţile de primă mână disponibile pe piaţa din Europa Continentală”.

Potrivit Savills, lipsa proprietăţilor comerciale de prim rang naşte o competiţie acerbă între investitori, fapt care a determinat investiţii în proprietăţile cele mai vânate, în locul portofoliilor cu active mai mici, unele tranzacţii depăşind chiar 500 de milioane de Euro (ex: vânzarea clădirii Atrium din Olanda pentru suma de 519 mil. euro)

Se aşteaptă ca randamentele investiţionale să rămână stabile în 80% din pieţele supuse analizei şi să existe decompresii în zone periferice, unde mai există încă loc de scădere.

În ceea ce priveşte clasele de active preferate în Europa în primele şase luni ale anului 2017, birourile continuă să deţină partea leului din volumul investiţiilor, însă Savills observă că sectorul logistic a înregistrat cea mai mare creştere (+40%). În mod deloc surprinzător, ţările care se confruntă cu o ofertă limitată de produse de prim rang au asistat la creşterea sectorului logistic, deoarece cumpărătorii caută active industriale prime pentru a ţine pasul cu creşterea comerţului electronic şi a cererii de livrare în aceeaşi zi.

Eri Mitsostergiou, European Research Director la Savills comentează: „Randamentele proprietăţilor de birouri de prim rang din zonele CBD se situează la valori minime în pieţele analizate. Este puţin probabil ca acestea să scadă mai mult de atât. Prin urmare, în cazul ţărilor care se confruntă cu o ofertă limitată de produse de calitate în CBD şi preţuri ridicate, investitorii vor fi nevoiţi să îşi îndrepte atenţia către proprietăţi din afara CBD precum şi spre alte clase de active. Ca rezultat, investiţiile în domeniul imobiliar industrial vor continuă să crească, investitorii urmărind oportunităţi de creştere a valorii adăugate în locaţii cheie, iar apetitul va creşte pentru activele din zone din afară CBD, unde randamentele scad într-un ritm mai lent”.