COMPARAŢIE Creditul imobiliar standard vs. „Prima Casă“

Cei care vor să contracteze un credit imobiliar standard, în lipsa garanţiilor pentru „Prima Casă“, trebuie să dispună de un avans mai mare FOTO Adevărul

O parte dintre bănci au anunţat deja că au epuizat plafonul de garanţii alocat pentru programul „Prima Casă“, iar cei aflaţi în căutarea unei locuinţe se reorientează spre creditul imobiliar standard. Chiar dacă diferenţa de dobândă nu este foarte mare în cazul celor două tipuri de împrumuturi, avansul minim solicitat de bancă face diferenţa între cele două.

În contextul dezbaterilor aprinse pe legea dării în plată, care ar urma să scumpească împrumuturile, după cum au avertizat în ultima perioadă bancherii, românii aflaţi în căutarea unei locuinţe au luat cu asalt programul „Prima Casă“, solicitările au crescut semnificativ în primele luni ale acestui an, iar unele bănci au anunţat deja epuizarea plafonului de garanţii. 

Astfel, cel puţin până la alocarea de noi plafoane de garanţii pentru programul guvernamental, cei care vor să-şi cumpere o locuinţă se pot orienta către un credit imobiliar standard. Este însă acesta o alternativă bună la programul „Prima Casă“? 

„Adevărul“ a realizat o comparaţie între cele două tipuri de finanţări şi vă prezintă care sunt costurile acestora pentru achiziţia unei locuinţe de 60.000 de euro (268.200 de lei), dar şi care sunt avantajele şi dezavantajele fiecărui tip de împrumut. 

Simulările s-au realizat cu ajutorul portalului financiar Conso.ro, luând în calcul o perioadă de creditare de 30 de ani. În ambele cazuri, am luat în calcul ofertele fără opţiunea de „virare venit“, adică acea reducere de dobândă care se acordă solicitanţilor care au veniturile virate într-un cont al băncii. 

„Prima Casă“ – avans mai mic, credit mai mare

Pentru achiziţionarea unei locuinţe la un preţ de 268.200 de lei (echivalentul a 60.000 de euro), solicitantul trebuie să plătească un avans minim de 5% din preţul imobilului, adică 13.410 lei. De altfel, în prezent, avansul minim de numai 5% este principalul avantaj al creditelor „Prima Casă“, întrucât dobânzile percepute la împrumuturile acordate prin program şi cele la finanţările standard s-au apropiat semnificativ în ultimele luni. Astfel, creditul „Prima Casă“ pentru o locuinţă de 268.200 de lei va fi de 254.790 de lei. 

Potrivit simulărilor realizate cu ajutorul portalului financiar Conso.ro, pentru un credit cu această valoare, cele mai mici dobânzi anuale efective (DAE) se situează în jurul valorii de 3,3% pe an. Dobânda este variabilă – suma dintre indicatorul financiar ROBOR la trei luni (în prezent – 0,78% pe an) şi o marjă de 2 puncte procentuale (marjă maximă admisă, aplicată de majoritatea băncilor înscrise în program). Astfel, suma totală de plată pentru un credit de 254.790 de lei va fi de aproximativ 398.000 de lei, iar rata lunară – în jurul valorii de 1.050 de lei. 

Spre deosebire de creditul imobiliar standard, în cazul împrumuturilor „Prima Casă“ se percepe un comision anual de gestiune pentru emiterea garanţiei, respectiv 0,49% pe an, aplicat la jumătate din soldul finanţării. În primul an, acest comision se ridică la aproximativ 625 de lei. În costul creditului mai sunt incluse asigurările (de locuinţă, opţional şi de viaţă). În plus, solicitantul trebuie să constituie pe toată perioada de creditare un depozit colateral egal cu trei rate de dobândă, aproximativ 1.730 de lei. 

Condiţia eliminatorie a creditelor „Prima Casă“ este ca solicitantul să nu deţină în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită, sau, dacă deţine, aceasta să nu fi fost dobândită prin programul guvernamantal şi să aibă o suprafaţă utilă mai mică de 50 de metri pătraţi.  

Credit imobiliar standard – avans mai mare, costuri suplimentare

În cazul în care solicitantul optează pentru un credit imobiliar standard în vederea achiziţionării unei locuinţe de 268.200 de lei (echivalentul a 60.000 de euro), acesta va trebui să plătească un avans mai mare de 5%. Cel mai mic avans perceput de bănci la împrumuturile imobiliare standard este de 15%, însă unele instituţii de credit cer chiar 20-25%. 

În contextul dezbaterilor pe legea dării în plată, care a primit undă verde de la Parlament săptămâna trecută şi care urmează să ajungă la promulgare la preşedintele Klaus Iohannis, unele bănci au majorat semnificativ avansul solicitat, chiar până la 35% la finanţările în lei sau 50% la cele în euro. 

Astfel, pentru un avans minim de 15%, solicitantul va trebui să dispună de 40.230 de lei. În acest caz, creditul va fi mai mic decât la „Prima Casă“, respectiv 227.970 de lei. Pentru un credit cu această valoare, cele mai mici dobânzi anuale efective (DAE) se situează în jurul valorii de 4% pe an. Dobânda este variabilă – ROBOR la trei luni plus marja băncii (peste 2,5 puncte procentuale) sau ROBOR la şase luni plus marja băncii. Astfel, suma totală de plată pentru un credit de 227.970 de lei va fi de aproximativ 390.000 de lei, iar rata lunară – în jurul valorii de 1.080 de lei. 

Atenţie, deşi valoarea creditului imobiliar standard este mai mică decât la „Prima Casă“, rata lunară este chiar puţin mai mare, iar asta din cauza dobânzii care o depăşeşte pe cea din programul guvernamenal. Şi în acest caz se plătesc prime de asigurare, dar, în cele mai multe cazuri, şi comision de acordare a finanţării, care poate fi de ordinul sutelor de lei. 

Băncile aşteaptă redistribuirea garanţiilor pentru „Prima Casă“

Băncile care rămân sau au rămas deja fără plafoane de garanţii pentru acordarea de credite „Prima Casă“ vor beneficia în următoarea peioadă de suplimentarea fondurilor, a anunţat recent Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM, instituţie prin intermediul căreia se acordă garanţia statului). Ministerul Finanţelor a alocat în februarie garanţii de 1,69 miliarde de lei celor 18 bănci înscrise în programul „Prima Casă“. 

Potrivit Digi24, două bănci terminaseră garanţiile pentru creditele „Prima Casă“ la începutul lunii aprilie. În urmă cu două săptămâni, BCR a anunţat că a solicitat suplimentarea plafonului pentru programul guvernamental, în condiţiile în care a epuizat sumele alocate şi mai are în aşteptare 2.000 de cereri din partea clienţilor, din care o parte deja aprobate.