Nemulţumirea pleacă de la lista de întreţinere

Cele mai multe dispute, între proprietar şi asociaţia de proprietari, pleacă de la modul în care sunt distribuite în listele de întreţinere anumite cheltuieli. Proprietarul, în majoritatea cazurilor, ia la cunoştinţă de o anumită sumă sau de o anumită repartizare, la momentul afişării listei de întreţinere.

Lista de întreţinere are o serie de elemente de care proprietarul trebuie să fie interesat, pe de o parte, iar pe de altă parte, conţine elemente care determină un anumit termen, iar proprietarul este ţinut de astfel de termene. Proprietarul are proceduri puse la dispoziţie, proceduri prin care poate sancţiona anumite erori, greşeli sau omisiuni din cadrul listelor de întreţinere.

Termenele ce au legatură cu lista de întreţinere

Lista de întreţinere trebuie să cuprindă data afişării şi data scadentă. Prin urmare, de la data afişării curge termenul de 30 de zile, menţionat de lege, în vederea realizării încasărilor/termenul de plată.

Art. 77 alin. 2 din Legea nr. 196/2018 prevede: “Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afişării”.

Data scadentă a listei de întreţinere are importanţă în ceea ce priveşte calculul penalităţilor. După 30 de zile de la scadenţa listelor, asociaţia poate calcula penalităţi de întârziere.

Art. 77 alin. 1 din Legea nr. 196/2018 prevede: “Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat”.

Data scadentă a listei de întreţinere este importantă şi pentru calcularea perioadei în care asociaţia nu poate sesiza instanţa de judecată în vederea acţionării restanţierului, în vederea recuperării cotelor datorate. Doar după împlinirea termenului de 60 de zile, asociaţia poate sesiza instanţa de judecată.

Art. 78 alin.2 din Legea nr. 196/2018 prevede: „Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând membrii asociaţiei prin afişare la avizier”.

Data scadentă a listei de întreţinere este importantă pentru proprietar şi din perspectiva acestuia de a putea contesta acea listă de plată. Norma legală face trimitere la termenul de 10 zile, termen în care proprietarul se poate adresa, în scris, asociaţiei pentru probleme care îl nemulţumesc şi care sunt în legătură cu modul de calcul al listelor de intretinere.

Art. 28 alin. 3 din Legea nr. 196/2018 prevede: “Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia”.

Data scadentă a listei de întreţinere are importanţă şi în calculul termenului general de prescripţie. Prin urmare, în situaţia în care asociaţia de proprietari rămâne în pasivitate, termenul de prescripţie curge de la momentul scadenţei menţionată în lista de plată. De la scadenţă este calculat termenul de 3 ani.

Posibilităţile proprietarului

În situaţia în care proprietarul este nemulţumit de modul în care au fost repartizate anumite cheltuieli în lista de întreţinere, are posibilitatea de a contesta această listă, în termenul de 10 zile menţionat mai sus ( art. 28 alin. 3). Preşedintele asociaţiei, are obligaţia de a răspunde proprietarului, în scris, în termen de 10 zile de primirea contestaţiei.   

În situaţia în care, pentru verificarea modului de repartizare, proprietarul are nevoie de anumite acte şi/sau situaţii iar preşedintele nu permite accesul sau nu răspunde solicitării acestuia, proprietarul se poate adresa cu cerere scrisă comitetului executiv şi cenzorului. Mai mult, legiuitorul a prevăzut şi posibilitatea ca proprietarul nemulţumit să se adreseze compartimentelor specializate din cadrul autorităţii publice locale.

Acestă situaţie este reglementată de art. 28 alin. 4 din Legea nr. 196/2018: „În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevăzute la art.10”.

Această contestare a listei de întreţinere reprezintă primul pas făcut de proprietar, în încercarea de remediere a unei erori sau scăpări. Este un mijloc prin care se poate evita sesizarea instanţei de judecată. Sigur, în cazul în care reacţia asociaţiei de proprietari lipseşte, sau proprietarul este nemulţumit de modul în care asociaţia a răspuns, acesta are deschisă calea sesizării instanţei de judecată cu o serie de cereri prin care poate solicita obligarea la emiterea unui răspuns, recalcularea listelor de întreţinere, constatarea ca nedatorată a unei sume şi chiar anularea unui proces verbal al adunării generale (datorită unei hotărâri ce vizează anumite sume şi/sau fonduri regăsite în lista de plată).

Pentru cei care doresc să aprofundeze acest capitol al contestării listelor de întreţinere şi modul în care se poate obţine recalcularea, menţionez că au acum la dispoziţie o carte dedicată unui astfel de demers: Contestarea şi recalcularea listelor de întreţinere.