Dacă stai la bloc, pregăteşte-te să (mai) iei o ţeapă

La data de 22.12.2016, Senatul României a adoptat Legea 540/2016 ce are în vedere modificarea Legii 230/2007 privind asociaţiile de proprietari.

Nimic rău în a aduce propuneri legislative care să îmbunătăţească cadrul legal în materia asociaţiilor de proprietari, însă până la a distruge liniştea asociaţiilor pe de o parte şi până la a acorda asociaţiilor neguvernamentale posibilitatea de a administra prin intermediul altor persoane fizice, adică intermediere administrativă, este cale lungă.

Legea a fost trimisă către Camera Deputaţilor ca for decizional şi sincer sper să cadă sau, în cel mai rău caz, să fie modificată substanţial. 

Ce vor, în esenţă aceşti iniţiatori şi de ce susţinem că o astfel de lege va aduce numai necazuri:

• Administrarea asociaţiilor să fie realizată de către persoane fizice pe bază de convenţii civile;  
• Administrarea asociaţiilor să poată fi realizată de către organizaţii neguvernamentale care încheie la rândul lor convenţii civile cu persoanele care desfăşoară activitate în cadrul asociaţiilor de proprietari.

Administrarea de către persoane fizice pe baza unor convenţii civile

Este cea mai proastă alegere ce ar putea fi luată de către o asociaţie de proprietari pe de o parte iar pe de altă parte actuala reglementare, art. 22 alin. 2 din Hotărârea 1588/2007 de aplicare a Legii 230/2007, impune pentru administrator încheierea cu asociaţia de proprietari a unui contract individual de muncă.

Marea „şmecherie” şi consecinţa unei astfel de măsuri este aceea a evitării responsabilităţii administratorilor persoane fizice care vor presta în baza unor convenţii civile, derogatorii de la legislaţia muncii. RĂSPUNDEREA este marea diferenţă între cele două moduri de colaborare.

Dacă pentru contractul individual de muncă se impune un anumit format şi sunt aplicabile prevederile legislaţiei muncii iar răspunderea administratorului poate fi atrasă după aceste prevederi clare şi riguroase, la convenţia civilă, ce în fapt este un contract, se declanşează întreg circul cu interpretarea legii, a ceea ce a vrut să zică fiecare parte (boală lungă moarte sigură pentru asociaţia de proprietari).

Problema garanţiei administratorului este complet uitată, în condiţiile în care acum vorbim de un alt mod de colaborare, bazat pe un alt tip de înţelegere.

Cum se poate ca cel care are gestiunea asociaţiei de proprietari adică cel care are pe mână banii proprietarilor, să fie cel care are cel mai simplu mod de colaborare, cel mai libertin şi responsabilitatea lui să fie una atât de evazivă şi lăsată unui mod interpretabil, lacunar şi lipsit de constrângeri. Răspunderea administratorului în acest caz va fi una contractuală sau delictuală?

Curtea Supremă de Justiţie a hotărât, prin Decizia nr. 3 din 02.12.2002 privind recursul în interesul legii, cu privire la împrejurarea dacă administratorul asociaţiei de proprietari sau de locatari are calitatea de funcţionar şi la încadrarea juridică a faptei acestuia de însuşire, folosire sau traficare, în interesul său ori pentru altul, de bani, valori sau alte bunuri pe care le gestionează sau le administrează.

Concluzia este că administratorul asociaţiei de proprietari sau locatari are calitatea de funcţionar. Fapta acestuia de însuşire, folosire sau traficare, în interesul său ori pentru altul, de bani, valori sau alte bunuri pe care le gestionează sau le administrează constituie infracţiunea de delapidare.   

Întreaga motivare poate fi lipsită de efecte dacă acea convenţie civilă va fi aplicabilă, deoarece contractul individual de muncă nu va mai exista, fiind înlocuit de acea înţelegere bilaterală care schimbă modul de răspundere, deoarece acea înţelegere, se presupune că este negociată de părţi şi cuprinde acordul lor de voinţă, poate cuprinde drepturi şi obligaţii etc şi aşa „agravanta” îşi pierde rolul sancţionator şi preventiv.

Este limpede că administratorii persoane fizice care îşi văd de treabă şi îşi dedică activitatea comunităţii pentru care prestează serviciul fără niciun interes, nu vor schimba nimic din modul de lucru şi bine fac.

Problema este că, prin această modificare se deschid larg porţile unor oportunişti neaveniţi care vor poza în mari şi responsabili administratori pentru a prinde o „convenţie” cu vreo credulă de asociaţie, convenţie scurtă şi bine făcută, ce va lăsa răspunderea ca fiind una minimă, uşor de interpretat în favoarea acestora.

Cei care au fost furaţi şi au rămas fără apă şi căldură sau cei care au trebuit să bage mâna adânc în buzunar pentru achitarea facturilor restante, ştiu foarte bine cât este de dificil a recupera banii lipsă din gestiune şi cât durează şi cu ce costuri. Atunci când “arde cămaşa” pe ei că furnizorii îi lasă fără apă şi căldură, credeţi-mă că nu le mai arde proprietarilor să dea bani pentru judecată, taxe, expertize etc sau să se adune ca să interpreteze convenţia civilă.

Măi dragi parlamentari: proprietarii se descurcă şi aşa greu de la o lună la alta, valorile cotelor lunare de întreţinere cresc de la an la an, scările şi părţile comune arată jalnic pentru că nu sunt bani pentru reparaţii şi intervenţii, instalaţiile sunt învechite şi dumneavoastră, în loc să limitaţi posibilitatea de sustragere a unor astfel de sume din gestiunea asociaţiei, încurajaţi o astfel de practică. 

Administrarea realizată de către organizaţii neguvernamentale

Aşa după cum a fost formulat textul de lege nu mai trebuia decât să nominalizeze aceste organizaţii neguvernamentale din care să facă parte asociaţiile, pentru ca şi copiii mai mici de 7 ani să înţeleagă „dedicaţia” legii.

Măi fraţilor, până unde merge disperarea şi inconştienţa în acest domeniu, să „mângâi” şi să permiţi unor organizaţii care NU au ca scop (şi nici nu pot avea) realizarea activităţilor/serviciilor de administrare în beneficiul asociaţiilor de proprietari, fiind vădit în faţa unui conflict de interese.

Ba mai mult, pentru ca responsabilitatea acestora să fie 0(zero) se introduce aberaţia că aceste organizaţii să încheie la rândul lor convenţii cu persoanele care prestează în mod efectiv activităţi pentru asociaţiile de proprietari. Cu alte cuvinte merge frumos asociaţia de proprietari prin preşedinte la o astfel de „organizaţie” şi semnează „ceva” cu aceasta (că legea nu zice care este modul de colaborare) iar ea încheie cu nişte persoane fizice convenţii civile pentru a presta anumite activităţi pentru asociaţia de proprietari. Tare, nu? Sună ca şi cum aceste organizaţii neguvernamentale vor presta activităţi de intermediere de forţă de muncă şi activităţi administrative prin intermediari.

Ca să nu mai insist, trageţi dumneavoastră concluzia cine răspunde dacă se întâmplă ceva cu fondurile asociaţiei. O să paseze vina de la unul la altul până vă săturaţi şi abandonaţi orice fel de demers şi sigur vor avea grijă ca actele semnate între ei să fie “beton”.

A existat şi cineva care a atras atenţia, dar degeaba, asupra acestor aspecte şi anume persoana care a emis din partea Consiliului Legislativ avizul necesar şi care a precizat: „Contractele de colaborare pe care asociaţia de proprietari le poate încheia cu organizaţia neguvernamentală a cărei membră este nu pot avea ca scop activitatea de administrare, întrucât interesele organizaţiei neguvernamentale la care asociaţia de proprietari poate fi afiliată pot sau nu să fie convergente cu cele ale respectivei asociaţii, dar în niciun caz acestea nu vizează respectiva activitate”. Se mai reţine că „este neinteligibil, nefiind clar ce desemnează sintagma „persoane fizice care îşi desfăşoară activitatea la asociaţia de proprietari şi care urmează a fi eliminat”. De precizat faptul că Guvernul a dat aviz negativ.

Dacă această lege trece în această formă, în concurs cu legea de la finele anului trecut prin care facturile furnizorilor de utilităţi au devenit titluri executorii, asociaţia de proprietari va deveni mult prea vulnerabilă şi expusă. Proprietarii vor avea cel mai mult de suferit şi orice fel de eveniment care va destabiliza asociaţia va avea efecte devastatoare.

Tragem speranţa că legea nu va trece de Camera Deputaţilor.     

Tot respectul şi toată consideraţia pentru cei ce se implică în activitatea asociaţiilor de proprietari, lipsiţi de interese personale sau de grup.