Bogdan Cernescu,finanţistul-constructor

Bogdan Cernescu,finanţistul-constructor

După o carieră bancară, directorul general al Immorent România a trecut de partea cealaltă a mesei de negocieri - cea a dezvoltatorilor imobiliari.

A acceptat provocarea fără să stea prea mult pe gânduri. „A fost chiar interesant să aflu cum gândesc cei de pe partea cealaltă a mesei, respectiv dezvoltatorii. Eu, ca meserie, sunt specialist în servicii financiare. Nu sunt un dezvoltator. Dar m-am obişnuit cu stilul şi foarte interesant este că ce pare foarte simplu din partea cealaltă este mult mai complicat, iar ceea ce pare complicat este mult mai simplu”, spune directorul general al Immorent România.

Immorent A.G. - compania de leasing a Erste Bank Group şi Sparkassen – anunţa oficial, în 2007, numirea lui Bogdan Cernescu în calitate de managing director printr-un comunicat de presă. „Începând cu 1 iunie 2007, domnul Cernescu are responsabilitatea operaţională pentru serviciile de leasing (imobiliar şi de echipamente), dezvoltarea de proiecte imobiliare şi cooperarea la nivel local cu Sparkassen Immobilien AG (divizia pentru administrarea investiţiilor imobiliare ale Grupului)”, se preciza în anunţul trimis de compania austriacă.

Noua carieră l-a cucerit

Doar că funcţia proaspăt ocupată de Cernescu a însemnat până la urmă mai mult decât management pur şi simplu. A trebuit să înveţe lucruri noi. „Ştim să şi finanţăm, ştim să şi construim, ştim să şi evaluăm, să şi dezvoltăm, să şi vindem proprietăţi”, rezumă Bogdan Cernescu, într-o singură proproziţie, activităţile pe care le coordonează.  Dar recunoaşte că cea mai mare parte din munca lui este legată de comunicare, cu echipa, cu ceilalţi colaboratori, până la urmă cu toţi cei din jur.

Ceea ce face acum este mai aproape de ce se întâmplă în economia reală. În bancă vedea doar o parte. „Aici vezi totul: cum se concepe un proiect, la ce foloseşte o bucată de teren. Înţelegi ce înseamnă viabilitatea. Înţelegi ce înseamnă relaţia cu arhitectul, care de cele mai multe ori nu este uşoară. Înţelegi ce înseamnă să construieşti. Înţelegi riscurile şi le trăieşti“, crede el.

Iniţial i-a plăcut faptul că Immorent era la început în România. Acum nu ştie ce ar alege. Dacă s-ar întoarce într-o bancă sau nu. Acum nu mai contează pentru el doar jobul în sine, ci oamenii cu care lucrează. Echipa este foarte importantă şi destul de greu de închegat. Oamenii cu care lucrează sunt „la fel, dar totuşi diferiţi“, consideră Cernescu. Fiecare are experienţa şi principiile lui, dar sunt foarte potriviţi. Toţi sunt oameni care au ceva de spus. Şi, nu în ultimul rând, contează şi ce rezultă la sfârşitul zilei, când tragi linie şi aduni.

Fiecare segment este important

Imorent înseamnă leasing, dezvoltare de proiecte şi servicii de construcţii. Directorul filialei din România spune că nu s-au axat în mod exclusiv pe vreuna dintre aceste direcţii. „Grupul, când vine într-o ţară, vine cu toate cele trei linii. Doar că ele au un ciclu de viaţă diferit”, explică el. În general, încep cu leasingul. Şi, pe măsură ce afacerea capătă contur, intră în zone mai riscante, cum este dezvoltarea de proiecte. De ce consideră austriecii acest segment mai riscant? „Pentru că aici foloseşti banii tăi, chiar dacă faci şi împrumuturi bancare”, explică Cernescu.

Cele trei linii de business funcţionează ca firmă în firmă. Serviciile de construcţii nu sunt atât de cunoscute în piaţă, pentru că inginerii firmei sunt folosiţi pentru proiectele Immorent şi doar  în măsura în care există resurse suplimentare se încheie colaborări cu alte companii. În mod normal, se oferă servicii de monitorizare, de supervizare şi project management.

Fie pentru propriile proiecte, fie pentru cele finanţate de entităţi din grupul Erste.  În ceea ce priveşte proiectele imobiliare din România ale Immorent, Bogdan Cernescu preferă să fie discret, dar spune că tot ceea ce au anunţat vor finaliza. De exemplu, complexul care urmează să fie construit în Străuleşti se află în faza de obţinere a autorizaţiilor de construcţie. A fost ales şi arhitectul în urma unei licitaţii la care au participat opt firme.

Smart City presupune o investiţie de 300 de milioane de euro şi va fi amplasat în zona de nord a Capitalei, în spatele Casei Presei. Proiectul include 150.000 de metri pătraţi suprafaţă construită de spaţii de birouri şi aproximativ 1.000 de locuinţe, pe o suprafaţă de teren de 4,4 hectare.

Proiectele merg mai departe

Spaţiul alocat clădirilor rezidenţiale va acoperi 65% din suprafaţa întregului proiect.Smart City va include şi noul sediu al companiei Rompetrol, o clădire turn cu înălţimea de 110,7 metri. Toate construcţiile vor folosi surse de energie alternativă, iar clădirile rezidenţiale şi spaţiile dedicate serviciilor şi recreării (bănci, magazine, restaurante, cafenele, cluburi, grădiniţe) sunt gândite astfel încât să reducă folosirea zilnică a maşinilor.

Clădirile rezidenţiale vor avea, la primele niveluri, zone comerciale şi parcări, iar la ultimele etaje vor fi amenajate grădini. Întregul proiect se dezvolta în jurul unor artere pietonale separate de accesele auto si va avea în jur de 2.500 de locuri de parcare, situate în subteran.  Aproape jumătate din suprafaţa terenului va fi rezervată spaţiilor verzi.  Smart City va fi finalizat în 7-8 ani, dar primele construcţii vor deveni vizibile în 2-3 ani.

Planuri de viitor temperate

Compania a achiziţionat anul trecut un teren de patru hectare în Oradea, pe care intenţionează să dezvolte un centru comercial de tip retail park. „Este un concept care a prins foarte bine în Europa Centrală şi de Est, pentru că se adresează cumpărătorului cu venituri medii, oferind un mix de produse interesant într-un amplasament convenabil”, crede Cernescu.

Mai multe detalii despre cele două proiecte rămân deocamdată confidenţiale, mai ales în condiţiile în care negocierile cu echipele de lucru nu au fost terminate. „E normal să începi să promovezi în momentul în care proiectul deja se vede, iese din pământ şi începe să se ridice. Până atunci, te pregăteşti.

Momentul în care începi efectiv să construieşti este momentul în care vorbeşti despre proiectul tău. Când devine vizibil, se naşte şi creşte. După atâtea poveşti cu proiecte off-plan, e bine ca piaţa să vadă că se întâmplă ceva“, consideră Bogdan Cernescu. Planurile de viitor presupun deocamdată doar finalizarea proiectelor începute, mai ales că genul de dezvoltări pe care se axează Immorent - construcţii greenfield şi ecologice - necesită un termen lung de pregătire.

Cernescu este de părere că acesta este un moment bun să continui ce ai început, nu să te apuci de ceva nou. În plus, în momentul de faţă nu se poate spune ce este ieftin sau scump. Piaţa este foarte volatilă. „Dacă fundamentele au fost în regulă atunci când ai luat decizia de a investi, merită să continui, dacă ai resurse, pentru că lucrurile nu s-au schimbat din anumite puncte de vedere“, explică el. Economistul consideră că ceea ce se întâmplă acum în piaţă este normal, este parte dintr-un ciclu economic, iar situaţia va reveni la normal.

Viziune pe termen lung

După părerea lui, România are nevoie de un fond imobiliar modern, are nevoie de clădiri de birouri, de spaţii industriale. Important este ca dezvoltatorii să aibă o viziune pe termen lung. Investiţiile speculative nu îşi mai găsesc locul în România. Acesta este conceptul pe care se bazează Immorent. Nu îşi doresc câştiguri peste noapte şi nici nu se apucă de construit una-două.

 „Suntem ceva mai conservatori”, spune zâmbind Bogdan Cernescu. Totuşi, dacă vor identifica amplasamente interesante, se vor extinde. Vor să construiască mai ales clădiri de birouri, parcuri comerciale, spaţii logistice şi industriale. Cernescu spune că se gândeşte serios la posibilitatea încheierii unor parteneriate public-private.Immorent are în vedere extinderea către în ţară. „Oraşele cu peste 200.000 de locuitori au mare nevoie de investiţii“, crede Cernescu. 

Acum este un moment bun să continui ce ai început, nu să te apuci de ceva nou. În momentul de faţă, nu se poate spune ce este ieftin sau scump. Piaţa este foarte volatilă.

Bogdan Cernescu
director general Immorent

Pe scurt

Bogdan Cernescu are 34 de ani şi este în zodia capricorn. Se consideră foarte disiplinat, organizat, dar şi perseverent şi încăpăţânat. Nu este căsătorit.  Unul dintre principiile după care îşi coordonează viaţa este că, atunci când îţi asumi responsabilitatea pentru ceva, trebuie să duci lucrurile până la capăt.

Este absolvent de studii economice, cu specializare în servicii bancare şi pieţe de capital. Înainte să vină la Immorent, a fost director comercial al BRD Sogelease, filiala de leasing a BRD Groupe Société Générale, unde a condus activităţile de vânzări şi marketing ale companiei.

Îi place să citească şi să călătorească. A fost doar în Europa, pentru că îi place tot ce oferă Bătrânul Continent. Nu crede că i-ar plăcea Asia, i se pare că nu se potriveşte cu firea lui.Îi place în mod deosebit Italia, unde a avut ocazia să vadă multe situri istorice care l-au fascinat. În plus, de fiecare dată când are ocazia, merge la mare.